Vivere in delle grandi metropoli non sempre è facile. Infatti, fra i tanti problemi, un di cui bisogna tenere conto è il parcheggio per la propria automobile che non sempre è facile da trovare: anche nei casi in cui si dispone di un parcheggio condominiale può capitare il classico individuo che parcheggia la macchina per fare una commissione o che ospita un non residente e permette la sosta dell’auto in un posto non assegnato residenti, ecc.
Cerchiamo quindi di stabilire un vademecum sul parcheggio condominiale che illustri tutte le normative e le regole che ne disciplinano l’utilizzo, vediamo nello specifico come avviene la ripartizione che riguarda le spese di pulizia e manutenzione, il funzionamento del parcheggio ad uso pubblico, la possibilità di far parcheggiare gli ospiti e la richiesta della rimozione forzata nel caso di violazioni.
Alcune regole utili
Le liti fra i condòmini riguardano spesso la gestione delle parti comuni. Fra queste vi è, appunto, l’utilizzo del parcheggio condominiale. Questo viene disciplinato dall’art. 1102 del c.c. che considera tale parcheggio come un bene in comunione, quindi, tutti posso farne uso a patto che:
- Non si limiti la libertà di altri e non si impedisca loro un pari utilizzo;
- Non si muti la destinazione che è prevista per il bene comune.
Esempio
Non si può parcheggiare non rispettando le linee di demarcazione del parcheggio arrecando disturbo e difficoltà di uscita agli altri. Il comportamento assume rilevanza penale se costringe gli altri a sopportare la situazione con violenza o minacce (art. 610 codice penale).
Esempio
Non si può usare il posto auto condominiale come deposito, per esempio per lasciare abbandonata un’auto o una moto fuori uso (art. 3 D.Lgs. 209/2003).
Dimensioni
La legge non indica delle misure precise minime per il posto auto, ma l’articolo 41 sexies della L. 1150/1942 sancisce che tutte le nuove costruzioni devono avere delle aree adibite a parcheggio, nello specifico ogni dieci metri cubi di fabbricato deve essere costruito almeno un metro quadro di parcheggio.
Da cortile a posti auto
Il cortile può essere destinato a parcheggio puché il regolamento non lo vieti. La scelta rappresenta comunque una innovazione, per la quale é necessario che la delibera sia presa dal 50% + 1 dei condomini che costituiscano almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio.
Attenzione
Il cambiamento di destinazione del cortile pò essere impedito anche dal Comune se non vengono rispettati alcuni parametri (per esempio lo spazio minimo di verde rispetto a quello asfaltato).
Occupazione abusiva posto auto privato
Se un condomino occupa il posto auto di tua proprietà privata (a te attribuito secondo regolamento, quindi ad uso esclusivo) commette reato equiparato a quello di violenza privata (art. 610 c.c. – Cassazione 603/2012).
Usucapione
È possibile appropriarsi di un parcheggio in conseguenza all’uso prolungato, purché si provi che quel posto auto é privato e non parte comune a disposizione degli altri condomini (Cass. Civ., sez. II, sent. 10858/2014).
La prova può essere fornita in base al titolo originario di vendita del posto auto, in base alla cartellonista oppure la segnaletica orizzontale che indichi lo stato di esclusività del posto auto.
Come si ripartiscono le spese?
Molto importante è l’argomento che riguarda la ripartizione delle spese che gravano sui parcheggi condominiali.
Ogni edificio deve avere delle aree adibite a parcheggio. La Corte di Cassazione ha sancito ancora una volta che tutti i condomini hanno diritto di usare l’area parcheggio nello stesso modo ma, quando si tratta di ripartire le spese per la sua manutenzione, ognuno deve contribuire in base alle tabelle millesimali (Suprema Corte sent. 820/2014).
Esempio
I condomini del primo piano sono titolari di un piccolo monolocale, mentre quelli del secondo piano sono titolari di un quadrilocale. Entrambi hanno lo stesso diritto di usare il parcheggio condominiale. Al momento di ripartire le spese però, i signori del primo piano pagheranno meno rispetto a quelli del secondo piano, in base ai millesimi di proprietà.
Tutti gli edifici devono avere alcune aree da adibire a parcheggio e, dalla Corte di Cassazione è stata sancita, ancora una volta, la regola che tutti i condomini hanno il diritto di utilizzare nello stesso modo l’area dei parcheggi ma, al momento della ripartizione delle spese relative alla pulizia o alla manutenzione, ogni condomino ha l’obbligo di contribuire in base alla quota che gli spetta dalla tabella dei millesimali.
Il parcheggio ad uso pubblico
Se l’area parcheggio è di uso pubblico, allora, i residenti ed i non residenti possono occupare i posti, ovviamente sempre che si tratti di automobili con una regolare assicurazione e funzionanti; infatti, non si possono parcheggiare dei “rottami” in quanto si tratterebbe di abuso.
Quindi tutti possono parcheggiare mantenendo, però, il rispetto del Codice della Strada.
Può accadere che il parcheggio sia talmente tanto ambito, da far sì che sia impossibile trovare un parcheggio libero. In queste situazioni molto estreme, il condominio può risolvere la questione cedendo la gestione al Comune che può imporre l’utilizzo del disco orario o il pagamento della sosta, ma anche inserire dei divieti appositi per la pulizia settimanale della strada.
Per sapere se il parcheggio è privato oppure ad uso pubblico basterà fare una visura al catasto.
Come comportarsi con gli ospiti
La gestione del posto auto condominiali viene disciplinata:
- Dagli atti di acquisto;
- Dal regolamento condominiale;
- Dalle delibere assembleari.
Essi possono decidere che alcuni spazi dei parcheggi siano destinati agli ospiti. Un condomino che vi parcheggia, quindi, è soggetto al richiamo degli altri condomini o dell’amministratore, perché non la sua auto nello spazio destinato ai visitatori, specie quando i posti a disposizione sono pochi.
Chiedere la rimozione forzata di un’auto
Se un parcheggio condominiale viene occupato abusivamente o illegalmente occupato, la Corte di Cassazione, mediante la sentenza numero 820 del 16 gennaio 2014, ha autorizzato l’intero condominio o un singolo condomino non possono ricorrere a forme di autotutela a richiedere la rimozione forzata rivolgendosi:
- All’amministratore che proverà a chiederà al soggetto di spostare e spontaneamente il suo mezzo e, inoltre, gli potrà applicare la sanzione prevista che va da 200 euro fino a 800 euro nei casi di condotta reiterata;
- Al Giudice, nel caso il cui l’intervento dell’amministratore risulti vano.
I singoli cittadini non possono rivolgersi a ditte specializzate per la rimozione forzata, ma possono farlo solo le autorità preposte.
Insufficiente
Se il parcheggio condominiale diventa insufficiente i condomini possono convocare l’assemblea condominiale, la quale, con deliberazione a maggioranza, può stabilire l’uso del parcheggio condominiale a rotazione. La procedura può quindi prevedere dei turni: per esempio durante la prima settimana del mese il posto 1 é assegnato a X, il posto 2 a Y, La seconda settimana a Z, ecc.
Attenzione
L’assemblea condominiale può anche deliberare che, se un posto auto rimane momentaneamente vuoto, non può essere occupato dagli altri. Il posto può essere occupato solo dalla persona che in quel momento ha il turno e deve avere la possibilità di uscire e rientrare, senza trovare altri che l’hanno già occupato (Cassazione, sentenza n. 12485 del 19/0/2012).
Protezione
Non c’è nessuna norma del codice civile che vieti al proprietario di recintare la sua proprietà, anzi, l’articolo 841 gli riconosce il diritto soggettivo di chiudere la proprietà (l’articolo si riferisce al proprietario del fondo, ma si applica anche al proprietario di un posto auto privato).
Tuttavia, può essere lo stesso regolamento condominiale a vietare l’uso di sbarre, dissuasori o altri mezzi volti a chiudere la proprietà. Se il regolamento nulla dice in merito quindi, il proprietario può installare dei dissuasori, delle sbarre o dei paletti.
La legge non si esprime sulle misure, per cui occorre affidarsi al buon senso e installare mezzi che comunque non diano fastidio agli altri. Di solito in commercio si trovano protezioni adeguate, delle misure giuste per non arrecare disturbo ad alcuno.
Attenzione
L’amministratore non può mai decidere di sua spontanea volontà sull’installazione di protezioni in un’autorimessa condominiale. La decisione spetta sempre all’assemblea (art 1117 c.c. e seguenti). Se l’amministratore decide senza il consenso dell’assemblea può essere soggetto a revoca.
