L’acquisto della nuda proprietà è un’operazione immobiliare in cui l’acquirente ottiene la proprietà dell’immobile ma non può utilizzarlo fino alla scadenza dell’usufrutto o alla morte del venditore.

Quest’ultimo infatti conserva il diritto all’utilizzo della casa. Come funziona la nuda proprietà?

E quando conviene?

Vediamolo insieme.

Significato nuda proprietà

Nella compravendita della nuda proprietà l’acquirente viene definito nudo proprietario perché il suo diritto di proprietà è limitato: non può infatti godere dell’immobile.

Quest’ultimo infatti resta nelle disponibilità del venditore, che viene definito usufruttuario. Il trasferimento completo della proprietà si verifica nelle seguenti ipotesi:

  • morte dell’usufruttuario
  • scadenza del periodo di usufrutto se si è optato per usufrutto a tempo
  • mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per oltre 20 anni
  • totale perimento della cosa che ne impedisce completamente l’uso
  • abuso dell’usufruttuario: è il caso di chi, non effettuando opere di manutenzione, determina il deterioramento del bene

Gli oneri fiscali 
Chi compra una nuda proprietà paga le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie: quindi se ha i requisiti per la prima casa paga il 2% sul prezzo, o sul valore catastale qualora vi sia la possibilità di invocare il cd. prezzo-valore; se si tratta di una seconda casa (o di un immobile di natura diversa) si pagherà il 9%. Naturalmente la base imponibile è ridotta in quanto decurtata del valore dell’usufrutto calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in temadi impostadi registro.

Le spese di mantenimento
Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Le spese straordinarie, invece, sono a carico del nudo proprietario.

A chi conviene questa opzione
Dal punto di vista dell’acquirente: compro ad un prezzo di gran lunga più basso e scommetto sulla sopravvivenza più o meno lunga dell’usufruttuario per calibrare i tempi in cui potrò entrare in casa o affittarla per metterla a reddito. Dal punto di vista del venditore: ricavo subito un bel gruzzoletto di denaro e non esco di casa. Non devo (come nel mutuo) restituire nulla. In alternativa posso chiedere, a titolo di corrispettivo, anche una rendita mensile o una assistenza morale e materiale a seconda delleesigenze. Ma in questi ultimi due casi i rischi di inadempimento da parte dell’acquirente sono più elevati e starà al notaio prevedere delle clausole di salvaguardia della posizione del venditore.

I vantaggi
Dal punto di vista dell’acquirente: non potrà godere della casa fino al momento della estinzione dell’usufrutto; non sarà però tenuto a sopportare il carico fiscale; dovrà pagare le opere di manutenzione straordinaria. Dal punto di vista del venditore: potrà continuare ad abitare la sua abitazione senza rischio alcuno di esserne allontanato; dovrà sopportarne il carico fiscale; dovrà provvedere a sue spese alle opere di manutenzione ordinaria.

In caso di morte dell’usufruttuario
Nel nostro codice civile esiste una regola generale per cui non è possibile trasferire più di quello che spetta: se possiedo una nuda proprietà, gravata dal peso di un usufrutto, potrò trasferire quella gravata dallo stesso peso. Devo solo trovare la persona interessata, ma non è affatto vietato.

Gli eredi
Gli eredi del venditore (riservatario del diritto di usufrutto) non troveranno nulla in eredità perché l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare. Gli eredi del titolare della nuda proprietà subentreranno, invece, esattamente nella stessa posizione del titolare, acquisendo gli stessi la medesimanuda proprietà

Vendita nuda proprietà – i vantaggi per l’usufruttuario

Per l’usufruttuario, ossia per chi vende l’immobile, il vantaggio è di ottenere il compenso per la vendita della casa conservando il diritto a utilizzarla. Si tratta quindi di una soluzione vantaggiosa per persone anziane che necessitano di liquidità, ma anche per chi avendo più case vuole liberare parte del patrimonio.

La vendita della nuda proprietà infatti è possibile anche per le seconde case. E l’usufruttuario conserva il diritto di:

  • affittare l’immobile a terzi
  • vendere il diritto all’usufrutto nei limiti stabiliti nel contratto

Acquisto nuda proprietà – i vantaggi per il nudo proprietario

Chi acquista la nuda proprietà ha il vantaggio di comprare l’immobile a un prezzo più conveniente. Si tratta quindi di un’opportunità interessante a fini di investimento.

Ad esempio è possibile acquistare una casa da trasferire successivamente ai propri figli. Oppure da rivendere successivamente a un prezzo più alto.

Il valore della nuda proprietà, infatti, aumenta con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, come approfondiremo a breve. E il nudo proprietario ha il diritto di rivendere la nuda proprietà in qualunque momento.

Ripartizione delle tasse e delle spese tra nudo proprietario e dell’usufruttuario

Il pagamento delle imposte è ripartito in questo modo:

  • l’IMU e la Tasi sono a carico dell’usufruttuario. Se questi ha adibito la casa ad abitazione principale non dovrà pagare le imposte
  • la Tari è carico dell’usufruttuario. Se affitta la casa l’imposta sui rifiuti sarà a carico del conduttore

Con riferimento alle spese si applica lo stesso meccanismo dell’affitto:

  • le spese di manutenzione ordinaria e le spese condominiali sono a carico dell’usufruttuario che utilizza l’immobile
  • le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del nudo proprietario

Calcolo nuda proprietà

Il calcolo del prezzo della nuda proprietà viene effettuato partendo dal valore dell’immobile, da stimare mediante un’apposita perizia.

Per calcolare la nuda proprietà in caso di usufrutto vitalizio è necessario moltiplicare il valore di mercato dell’immobile per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti redatti dal Ministero delle finanze, che tengono conto dell’età dell’usufruttuario.

Il prezzo della nuda proprietà è dato dalla differenza tra il valore di mercato e il valore dell’usufrutto.

E sarà direttamente proporzionale all’età dell’usufruttuario: maggiore è l’età, maggiore è il prezzo.

Per calcolare la nuda proprietà in caso di usufrutto a termine si applicano invece dei coefficienti che tengono conto della durata dell’usufrutto.

In questo caso il prezzo della nuda proprietà è inversamente proporzionale alla durate: maggiore è la durata, minore è il prezzo.