La locazione di un immobile, che si tratti di un appartamento o di un locale ad uso commerciale, segue regole precise sia per l’affittuario che per il locatore, ovvero l’inquilino e il proprietario dell’immobile.

La Legge del 9 Dicembre 1998 n. 431 disciplina gli affitti e il rilascio degli immobili ad uso abitativo. Vediamo nello specifico quali sono i tipi di contratto di locazione possibili per affittare una casa:

  • contratti liberi 4+4: liberi perchè il canone può essere concordato dalle parti ma la durata non può essere inferiore ai 4 anni.
  • contratti concordati: ovvero quei contratti che prevedono canoni agevolati 3+2
  • contratti transitori: sono quelli pensati per le permanenze brevi, per studenti o lavoratori fuori sede per esempio. Hanno una durata di minimo un mese fino ad un massimo di 18 mesi.

Una volta decisa la formula più adatta viene stipulato il contratto, e firmato in seguito dalle controparti.

La legge stabilisce che il locatario può lasciare l’immobile nel caso in cui incorrano gravi motivi che non dipendono dalla sua responsabilità e che non potevano essere previsti nel momento della stipula del contratto di locazione.

Può capitare infatti che l’inquilino cambi lavoro, oppure venga trasferito in un’altra città, o sia costretto a lasciare l’appartamento per motivi familiari.

La questione qui è che per lasciare l’immobile prima della scadenza del contratto ci sono delle clausole da considerare quando si intende recedere anticipatamente da un contratto che è stato accettato e firmato:

  • innanzitutto vanno verificate le condizioni contrattuali. Ogni contratto contiene una parte dedicata alla “facoltà di disdetta”, nella quale vengono indicati i tempi e le modalità del preavviso (solitamente di 6 mesi) e le motivazioni per cui è possibile effettuare il recesso
  • in seguito deve essere compilata una lettera di disdetta.  La lettera deve essere inviata al proprietario a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, e deve contenere le motivazioni per cui l’inquilino richiede la recessione del contratto
  • è necessario rispettare le tempistiche previste, seguendo le norme di legge e le clausole previste dal contratto stesso
  • alla fine è bene verificare che l’immobile venga lasciato nel modo in cui è stato consegnato, con lo scopo anche di recuperare la caparra versata all’inizio. Nel caso di guasti o lesioni alla proprietà è bene fornire al proprietario un elenco, meglio se completo di foto, in modo da agevolare entrambe le parti nella valutazione dei danni.

Attenzione: il periodo di disdetta parte nel momento in cui il proprietario dell’immobile riceve la raccomandata, e l’inquilino è tenuto a pagare il canone di locazione per tutta la durata del preavviso, anche nel caso in cui dovesse lasciare l’immobile prima della scadenza dei sei mesi.

Disdetta anticipata del contratto di affitto da parte del proprietario

Abbiamo valutato le modalità di disdetta di un contratto di locazione da parte dell’inquilino. Ma cosa succede nel caso in cui sia il locatore a richiedere la disdetta alla prima scadenza del contratto?.

Sempre facendo riferimento alla Legge 431/98 il locatore può avvalersi della possibilità di “non rinnovare il contratto all’inquilino” informandolo tramite raccomandata scritta con un preavviso di almeno 6 mesi, pena l’annullamento del recesso.

Il contratto di locazione può quindi non essere rinnovato dal proprietario per questi motivi:

  • il proprietario intende destinare l’immobile ad altro uso, abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei figli, o dei parenti di primo grado
  • Il locatore (se è una società, un ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, assistenziali, culturali o di culto) intende destinare l’immobile all’esercizio dell’attività diretta a perseguire le predette finalità. Dovrà offrire però al locatario un altro immobile idoneo
  • se l’immobile fa parte di un edificio danneggiato e deve subire dei lavori consistenti di ricostruzione. Il contratto di locazione può essere annullato in caso sia prevista una ristrutturazione integrale, che comprenda però demolizione e ricostruzione per la realizzazione di nuove costruzioni
  • quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili a uso abitativo da offrire all’inquilino
  • se l’appartamento si trova all’ultimo piano, il locatore può annullare il contratto d’affitto nel caso in cui intenda costruire sopraelevazioni e sia necessario quindi liberare l’immobile
  • alla seconda scadenza (dopo 8 anni in caso di contratto 4+4 e dopo 5 anni in caso di contratto 3+2), se non vi sono stati ulteriori accordi tra locatore e locatario, la disdetta è lecita.
  • Il proprietario possiede un appartamento libero e idoneo nello stesso comune.

Possiamo notare che, a prescindere dal tipo di contratto di locazione, non esiste un modo per il proprietario di recedere al contratto di affitto anticipatamente alla prima scadenza del contratto stesso.

Disdetta contratto di locazione – Inquilino – non gravi motivazioni

L’inquilino che decide di lasciare casa prima della scadenza del contratto è tenuto al pagamento dei canoni per tutta la durata del preavviso, anche se la disdetta del contratto di locazione è legata a giusta causa.

A sostenerlo è l’ordinanza della Corte di cassazione numero 11778 del 12 maggio 2017, che ha ribadito un orientamento già affermato diverse volte dalla corte, anche recentemente nell’ordinanza 9271 dell’11 aprile.

Vediamo quindi come come comportarsi in caso del contratto di affitto da parte del conduttore prima della scadenza del contratto.

Disdetta contratto di locazione: come funziona il preavviso?

Partiamo dalla considerazione che, in linea generale, la maggior parte dei contratti di locazione a prevede il rinnovo automatico alla scadenza e sia il locatore, sia il conduttore sono tenuti a rispettare questo termine.

E’ possibile disdire il contratto di locazione ad uso abitativo attraverso una comunicazione da inviare a mezzo raccomandata con un preavviso di almeno sei mesi dalla scadenza. In caso di mancato preavviso il contratto di affitto si rinnoverà automaticamente.

Per i contratti di locazione commerciale i tempi sono più lunghi. Tutti i dettagli nel post relativo alla disdetta dei contratti di locazione commerciale

Disdetta affitto prima della scadenza del contratto: quando è possibile?

La legge stabilisce che il conduttore possa recedere dal contratto di affitto prima della scadenza, sia nella locazione abitativa, sia in quella commerciale.

Ciò è possibile, però, soltanto nell’ipotesi in cui ricorrano gravi motivi che non dipendono dalla responsabilità dell’inquilino e che non potevano essere previsti al momento della firma del contratto di locazione.

Un esempio è rappresentato dal trasferimento per motivi di lavoro o dalla perdita dell’impiego.

Quindi l’inquilino non ha la facoltà di lasciare l’appartamento quando vuole, ma solo in presenza di giusta causa.

Anche laddove ricorrano tali presupposti il conduttore è tenuto a comunicare la disdetta del contratto di locazione al proprietario con un preavviso di sei mesi.

La modalità da utilizzare è la lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Ciò vuol dire che per i successivi sei mesi l’inquilino sarà comunque tenuto al pagamento dell’affitto, come ha chiarito la Corte di cassazione.

Disdetta affitto prima dei 6 mesi: è possibile?

E’ possibile recedere dal contratto di affitto con un preavviso inferiore a sei mesi senza in due casi:

  • Il contratto prevede un termine di durata inferiore
  • Il locatore accetta la disdetta dell’affitto senza preavviso e rinuncia al pagamento dei canoni

Disdetta affitto anticipata: si pagano i canoni di locazione

Il problema del pagamento dei canoni in caso di disdetta dell’affitto anticipata o senza preavviso è stato recentemente affrontato dalla Corte di cassazione in due casi.

Con l’ordinanza 11778/17 la Corte ha chiarito che l’inquilino che ha dato regolare preavviso per la disdetta del contratto di locazione è tenuto a pagare i canoni per tutta la durata del preavviso.

Tale pagamento è dovuto anche se l’immobile viene riconsegnato prima dei sei mesi, a meno che il locatore non rinunci espressamente al preavviso minimo e ai relativi canoni.

Con l’ordinanza 9271/17 la Corte ha chiarito che in caso di disdetta dell’affitto senza preavviso il conduttore è obbligato a pagare i canoni fino alla scadenza del contratto o fino al momento in cui subentra un nuovo inquilino.

E ciò anche nel caso in cui abbia riconsegnato le chiavi al proprietario.

Per la Corte, infatti, l’accettazione della restituzione anticipata dell’immobile da parte del proprietario non esime il conduttore dall’obbligo di versare quanto dovuto.