Nel nostro Paese, diverse sono le imposte che i cittadini sono tenuti a versare annualmente nelle casse dello Stato e per le più svariate ragioni, tra cui anche quelle relative, ad esempio, al possesso di un’unità immobiliare, come possono essere l’Imu e la Tasi.

Queste sono in pratica imposte di natura diversa, ma che sono connesse alla proprietà o all’uso di un immobile, sia esso un’abitazione principale oppure una seconda casa.

Tuttavia, fortunatamente, la normativa prevede anche alcune riduzioni o esenzioni da tali pagamenti e che riguardano categorie particolari di immobili o specifiche situazioni.

Tra queste ultime, una delle più importanti è quella inerente il comodato d’uso gratuito.

Cerchiamo di approfondire meglio la questione ed individuare in quali casi è possibile usufruire di tale riduzione e quali sono poi i requisiti che occorre rispettare per riuscire ad ottenerla. Infine, cerchiamo di fornire informazioni utili al riguardo e le scadenze stabilite per i relativi pagamenti, ove dovuti.

Il 16 giugno di ciascun anno, generalmente, scade il pagamento della prima rata IMU e Tasi.

Per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado la legge di stabilità 2016 ha previsto un bonus fiscale applicabile sia all’IMU sia alla Tasi. Vediamo a quali condizioni è possibile ottenere l’esenzione e quali adempimenti sono necessari.

Esenzione IMU comodato: quanto si risparmia e a quali immobili si applica

L’esenzione IMU e Tasi in caso di comodato gratuito prevede una riduzione della base imponibile pari al 50%. Il bonus è valido solo per gli immobili ad uso abitativo, con esclusione delle case di lusso, ossia quelle che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Nello specifico, nell’immobile ad uso abitativo vi rientrano anche eventuali pertinenze dello stesso, tuttavia con le limitazioni previste per l’abitazione principale e quindi con un massimo di tre pertinenze, una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7.

Il possesso di eventuali altri tipologie di beni immobili, quali ad esempio un terreno agricolo, un capannone oppure un’area edificabile non esclude l’opportunità di usufruire di tale riduzione del 50% dell’Imu, purché gli immobili ad uso abitativo rispettino (come vedremo anche in seguito) alcuni requisiti specifici.

Si può beneficiare dello sconto su questa imposta anche nel caso di immobili storici. Infatti, nel caso si fornisse in comodato d’uso gratuito un genere di abitazione di questo tipo, si può usufruire della riduzione al 25% della base imponibile dell’Imu.

Come si può notare, quindi, le strutture che possono godere di una riduzione di tale imposta sono davvero di vario genere. Tuttavia, come abbiamo detto, è necessario rispettare alcuni requisiti specifici.

IMU e TASI 2019, comodato d’uso gratuito: chi ha diritto allo sconto?

Ai fini Imu e Tasi, la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto uno sconto pari al 50% sulle seconde case concesse in comodato d’uso gratuito.

L’agevolazione è tuttavia prevista soltanto nel caso in cui il contratto di comodato gratuito sia stipulato tra genitori o figli, ovvero tra parenti in linea retta entro il primo grado.

L’agevolazione, quindi, spetta esclusivamente nel caso in cui sia stato stipulato e registrato un contratto di comodato d’uso, che ai sensi dell’art. 1803 del Codice Civile è definito come:

“il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile e immobile affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.”

Esenzione IMU comodato uso gratuito familiare: a quali condizioni

È importante innanzitutto chiarire cosa si intende per parenti di primo grado: l’esenzione IMU e Tasi si applica infatti soltanto agli immobili concessi in comodato d’uso gratuito tra genitori e figli, mentre è esclusa per comodati tra parenti al di fuori del primo grado.

Per intenderci, non rientrerebbe nell’esenzione, ad esempio, una possibile richiesta dei nonni che dessero una propria abitazione in comodato d’uso ad eventuali nipoti. Di conseguenza, la condizione parentale di primo grado è un fattore indispensabile al fine di ottenere il beneficio.

Per accedere all’agevolazione è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • Il comodatario deve adibire l’immobile ad abitazione principale, dunque deve stabilire la residenza nella casa ottenuta in comodato
  • il contratto di comodato gratuito deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Pertanto, non è valida nessuna scrittura privata. E per beneficiare dell’agevolazione non è valida la data di registrazione del contratto, bensì quella della stipula dello stesso;
  • il comodante deve possedere un solo immobile in Italia, oppure un secondo immobile nello stesso comune, utilizzato come abitazione principale
  • il comodante deve risiedere e dimorare nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Pertanto, per ottenere il beneficio si devono rispettare i requisiti appena descritti. Invece, per una maggiore chiarezza, non si potrà usufruire di alcuna esenzione e quindi si è costretti al pagamento dell’imposta per intero, nel caso ci si trovasse in una delle seguenti condizioni:

  • Comodati per abitazioni di lusso e quindi di categoria catastale A/1, A/8 ed A/9;
  • Proprietari con 3 o più immobili o strutture ad uso abitativo;
  • Prima e seconda casa (data in comodato) ubicati in Comuni differenti;
  • Residenza posta in un Comune, mentre la seconda abitazione è situata in uno diverso dalla prima;
  • Proprietari degli immobili risultano residenti all’estero;
  • Immobile concesso in comodato d’uso gratuito non risulta dichiarato come abitazione principale dal comodatario;

Un ulteriore chiarimento risulta necessario. Infatti, per “possesso” di un immobile non ci si riferisce soltanto alla proprietà degli stessi, ma anche all’usufrutto, all’uso e al diritto di abitazione.

Di conseguenza, se una persona è usufruttuaria di un immobile in cui vive e risulta proprietaria anche di altre due strutture abitative, concesse in uso gratuito ai figli, non potrà beneficiare della riduzione del 50% su Imu e Tasi, in quanto tale soggetto risulta in possesso di tre strutture ad uso abitativo. Inoltre, risulta irrilevante la quota (maggiore o minore) di possesso di ciascuno degli immobili stessi.

Una recente novità comunque si è avuta con il cosiddetto “Decreto Crescita” (DL 34/2019), approvato a fine Giugno 2019 dal Parlamento. Infatti, in precedenza il comodante era tenuto a presentare la dichiarazione Imu al fine di attestare il possesso dei requisiti richiesti per ottenere il beneficio.

Con la recente normativa da poco pubblicata, invece, decade l’obbligo di presentazione di tale documentazione, semplificando di conseguenza la procedura per l’ottenimento dell’esenzione.

Chi paga Imu e Tasi 2019 sulla seconda casa in comodato

Come anticipato, le regole per beneficiare dell’agevolazioni su Imu e Tasi 2019 in caso di contratto di comodato d’uso sono particolarmente stringenti e limitative.

Inoltre, seppur nel rispetto dei requisiti sopra elencati, è previsto l’obbligo di pagamento in misura intera delle due imposte nei seguenti casi:

  • comodati per le abitazioni di lusso (Categorie catastali A1, A8 e A9);
  • proprietari di 3 o più immobili ad uso abitativo;
  • prima e seconda casa situate in due comuni differenti;
  • residenza in un comune e seconda casa ubicata in un comune diverso;
  • proprietari di immobili residenti all’estero;
  • immobile concesso in comodato d’uso gratuito non adibito ad abitazione principale dal comodatario;
  • contratto di comodato d’uso stipulato tra nonni e nipoti.

Lo sconto applicabile all’Imu si applica, come specificato dal MEF, anche ai fini Tasi: il proprietario della casa verserà l’importo con riduzione del 50 per cento in base alla quota di ripartizione stabilita dal Comune. Il comodatario al contrario non dovrà versare la sua quota di Tasi in quanto l’immobile oggetto di comodato d’uso è per lui abitazione principale e, pertanto, esente dal versamento di acconto e saldo d’imposta.

Esenzione IMU seconda casa in comodato d’uso gratuito

L’esenzione si applica quindi anche nel caso in cui il comodante concede in comodato al figlio o al genitore la seconda casa, a condizione che questa si trovi nello stesso comune in cui è presente l’abitazione principale del comodante e a condizione che il comodante non possieda altri immobili in Italia.
Entrambe le abitazioni non devono essere di lusso: dunque per avere diritto all’esenzione la casa in cui risiede il comodante non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Con la legge di Stabilità 2016 i Comuni non hanno più la possibilità di equiparare a prima casa l’abitazione concessa in comodato gratuito a un parente entro il primo grado. Possono però prevedere un’aliquota agevolata, non inferiore allo 0,46%.

Registrazione contratto comodato uso gratuito a fini IMU

Il ministero dell’economia e delle finanze, con una nota inviata a CNA, ha chiarito che per ottenere l’esenzione IMU è necessario che il contratto di comodato d’uso gratuito sia registrato, sia che si tratti di contratto stipulato in forma scritta, sia che si tratti di contratto verbale. Vediamo quindi come deve avvenire la registrazione.

Registrazione contratto comodato in forma scritta

I contratti di comodato in forma scritta sono soggetti ad obbligo di registrazione entro 20 giorni dalla stipula e al pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro e dell’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.
Ai fini del pagamento IMU l’imposta è dovuta per anni solari, in proporzione alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è avuto il possesso: il mese durante il quale si è avuto il possesso dell’immobile per almeno quindici giorni è computato per intero. Di conseguenza:

  • Per ottenere l’esenzione IMU fin dal mese di gennaio è necessario che il contratto di comodato gratuito sia stato stipulato entro il 16 gennaio e registrato entro il 5 febbraio successivo
  • Se il contratto è stato registrato dopo il 16 gennaio sarà possibile godere dell’agevolazione per i mesi effettivi di possesso, purché si rispettino i requisiti della registrazione

Registrazione contratto comodato in forma verbale

L’obbligo di registrazione, ai soli fini dell’esenzione IMU e Tasi, vale anche per i contratti di comodato d’uso gratuito stipulati in forma verbale, normalmente non soggetti ad obbligo di registrazione.

In questo caso per ottenere l’agevolazione per tutto l’anno è necessario aver registrato il contratto entro il 1° marzo.

Trattandosi di contratti non soggetti a obbligo di registrazione si applica infatti la disposizione che fissa il termine in 60 giorni dalla data di entrata in vigore del provvedimento che ha fissato l’obbligo, ossia dal 1° gennaio, data di entrata in vigore della legge di stabilità. In questo caso non è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo, mentre si paga l’imposta di registro pari a 200 euro.

Registrazione contratto comodato: come si fa

Il comodato è un contratto attraverso cui il “comodante”, consegna al  “comodatario”, un bene mobile o immobile per un tempo o un uso determinato, allo scadere del quale vi è con l’obbligo di restituire il bene ricevuto.

Il comodato è gratuito (altrimenti si tratterebbe di “locazione“) e può essere in forma verbale o scritta, ma in caso di immobili il contratto è preferibile sia registrato in forma scritta presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla data di stipula.

Obblighi e diritti del comodatario

Il comodatario deve conservare il bene concesso con la diligenza del buon padre di famiglia e non può utilizzarlo se non per l’impiego determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Se questo non viene rispettato il proprietario può richiedere la restituzione del bene, e il risarcimento dei danni subiti.

Dalla sua il comodatario non ha diritto di ricevere un rimborso delle spese necessarie per fruire del bene, ma può essere rimborsato se sostiene spese straordinarie, solo se queste erano immediatamente urgenti.

I passi per la registrazione del contratto di comodato

La registrazione di un contratto di comodato d’uso di immobile si effettua presso un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle entrate, non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente del proprio domicilio fiscale. Ed è necessario vi sia:

  • predisposizione e firma in originale, da parte di entrambe le parti, del contratto di comodato, in tre copie (una per ciascuna delle parti e la terza per l’Ufficio);
  • applicazione sul contratto di una marca da bollo da 16 euro, ogni 4 pagine del contratto da registrare. La procedura deve essere effettuata su ogni copia del contratto che si intende registrare. Le marche devono riportare la data non successiva a quella di stipula del contratto;
  • compilazione del Modello 69, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che deve essere firmato dal una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
  • versamento dell’imposta di registro di 200 euro, tramite modello F23, riportando il codice tributo 109T;
  • consegna presso l’Agenzia delle Entrate delle copie del contratto di comodato, il modello 69 e il modello F23 quietanzato,  insieme alla copia delle carte di identità del soggetto comodante e del comodatario.

Esenzione TASI comodato d’uso gratuito

Come detto, l’esenzione del 50% della base imponibile in caso di contratto di comodato d’uso gratuito si applica anche alla Tassa sui servizi indivisibili. Valgono anche per la Tasi gli adempimenti che abbiamo citato.

È importante precisare però che in caso di esenzione per comodato d’uso gratuito solo il comodante è tenuto al pagamento della Tasi, in misura ridotta.

 Il comodatario, come abbiamo visto, deve aver adibito l’immobile a prima casa e sull’abitazione principale non è dovuto il pagamento della Tasi.

Ricordiamo, infine, che risulta importante comunque prestare attenzione ai pagamenti da effettuare e alle relative scadenze annuali, anche in situazioni particolari, come nel caso di Imu da versare per un immobile prima casa in cui non si risieda.

Esempio di contratto di comodato d’uso

Il contratto che segue è a puro titolo esemplificativo, si declina ogni responsabilità dovuta a contenziosi riguardo l’uso improprio del modello.

CONTRATTO DI COMODATO

Con la presente scrittura, redatta in duplice/triplice copia, il Signor _______________ nato a ______________ il _____________, residente a__________, in via ____________ , codice fiscale ______________________, di seguito indicato con la qualifica di “Comodante”, nella qualità di proprietario del seguente bene: abitazione sita a ______________, in via _____________, estremi catastali:__________________;

e il Signor ___________________ nato a _______________ il _____________, residente a _________________, in via _________________, codice fiscale: ______________________, di seguito indicato con la qualifica di “Comodatario”, stipulano e convengono quanto segue:

OGGETTO E SCOPO

Il Comodante consegna in comodato d’uso gratuito al Comodatario, che accetta, l’abitazione di sua proprietà come sopra descritta e nello stato di fatto in cui si trova, affinché se ne serva gratuitamente per l’uso e la durata qui di seguito concordati.

L’abitazione è in buono stato di conservazione, esente da vizi ed idonea alla funzione convenuta tra le parti. L’abitazione è, in particolare, provvista di_____________________ (specificare eventuali caratteristiche quali riscaldamento autonomo, arredamento parziale o completo, etc.).

Il Comodatario si servirà del bene sopra descritto con la dovuta diligenza, esclusivamente per uso di civile abitazione propria e si impegnerà a non destinare il bene a scopi differenti.

Il Comodatario si obbliga a conservare e custodire il bene comodato con la dovuta diligenza, e non potrà, senza il consenso del Comodante, concederne a terzi il godimento, neppure temporaneo, sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso.

DURATA E RESTITUZIONE DEL BENE COMODATO

La durata del presente comodato sarà di _______________(specificare la durata) a partire dalla data del _________.

Alla scadenza concordata, e cioè alla data del ________________, il Comodatario si obbliga a restituire al Comodante il bene oggetto del presente contratto.

Il bene comodato dovrà essere restituito nella piena disponibilità del Comodante e nello stesso stato in cui si trova all’atto della consegna.

DISCIPLINA DEL CONTRATTO

Il presente contratto è disciplinato, per tutto quanto non è previsto nel presente atto, dalle norme degli artt. 1803-1812 del Codice Civile, alle quali le parti si rimettono.

SPESE

Le spese del presente atto, e tutte quelle accessorie, sono a carico del Comodatario.

ELENCO DELL’ARREDAMENTO (se presente)

n. 1 …………..

n. 1 …………..

n. 1 …………..

Luogo e data

IL COMODANTE __________________

IL COMODATARIO__________________