Irpef seconda casa non locata

Riuscire ad avere una casa di proprietà è uno dei sogni di diversi italiani, tuttavia esistono anche persone che hanno la fortuna di essere proprietari di due o più abitazioni. In questo caso, comunque, tali soggetti sono costretti a pagare delle imposte su di esse, anche nell’ipotesi in cui non siano date in locazione e quindi siano considerate sfitte.

Tra queste vi è l’Irpef. Tale tassazione è dovuta da diversi contribuenti che posseggano vari tipi di redditi.

Che cos’è l’IRPEF case sfitte? Per capire cos’è l’Irpef case sfitte dobbiamo fare prima una premessa:

• La normativa sugli immobili non locati ubicati nello stesso Comune in cui il proprietario ha la propria abitazione principale, è stata modificata dall’articolo 9 del D.Lg. n.23/2011, riformulato poi in seguito dalla Legge di Stabilità 2014 entrata in vigore dal 1° gennaio 2014. Tale articolo, ha previsto per i soggetti che possiedono case sfitte nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale sono tenuti, ai fini Irpef, a versare il 50% della rendita catastale, iscritta o iscrivibile in catasto di quello stesso bene immobile, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.
• In realtà, il Dl 23/2011e nello specifico l’articolo 8, aveva comunque mantenuto come regola generale, l’importante principio di alternatività tra Imu e Irpef, fondato sul fatto che il contribuente che paga l’imposta municipale propria sull’immobile non locato, non paga l’imposta sul reddito delle persone fisiche sui redditi fondiari.
• Questa regola però, con la Legge di Stabilità 2014 è stata derogata, ed il Governo ha deciso che a partire dal 1° gennaio 2014 che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%“. 

Come funziona il pagamento dell’Irpef per la seconda casa non locata o concessa in comodato d’uso gratuito?

L’articolo 9 del decreto legislativo n.23/2011, confermato dalla Legge di Stabilità 2014, ha complicato un po’ le cose, introducendo il principio dell’ubicazione degli immobili.

Prima di allora valeva la regola dell’alternatività tra IMU e Irpef: chi pagava la prima non era tenuto a versare la seconda.

La legge di stabilità 2014 ha invece stabilito che chi è proprietario di due case nello stesso comune, di cui una abitazione principale, pagherà sulla seconda casa non locata, oppure concessa in comodato d’uso gratuito, sia l’IMU sia l’Irpef, calcolata sul 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di ⅓.

Di conseguenza, per le autorità tributarie il reddito derivante da immobili ad uso abitativo non affittati e posti nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile adibito a prima casa contribuisce alla formazione della base imponibile Irpef di un soggetto e delle relative addizionali, nella misura del 50%.

Tuttavia, come scopriremo più avanti, esistono alcune situazioni in cui Irpef ed IMU si abbinano, mentre in altre vige l’alternatività e quindi la prima esclude la seconda o viceversa.

Dal 2014, quindi, la situazione non si è modificata e perciò, per le imposte IMU ed Irpef sulla seconda casa, non è cambiato nulla e pertanto alcuni soggetti che si ritrovino a possedere due o più immobili, sia nello stesso Comune che in due differenti, devono versare o ambedue le imposte oppure alternativamente l’una o l’altra. È necessario quindi chiarire meglio la situazione alquanto complessa.

Vediamo quindi le diverse ipotesi per capire quando le due imposte si combinano.

Irpef seconda casa non locata: alcune precisazioni

Chiariamo innanzitutto che quando parliamo di prima e seconda casa ci riferiamo ad immobili di proprietà del soggetto. Parliamo di abitazioni non di lusso, quindi non classificabili nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

Si considera abitazione principale quella in cui il proprietario e il suo nucleo familiare hanno la residenza e dimorano abitualmente.
Per seconda casa non locata si considera quella non concessa in affitto, ma l’abitazione concessa in comodato d’uso gratuito, a estranei o parenti.

In particolare, in tale accezione (quindi seconda casa non locata) rientrano sia le abitazioni non affittate, ma anche le case vacanza, ad esempio, che restano sfitte per alcuni periodi dell’anno ma che comunque sono a disposizione del loro proprietario e, infine, come abbiamo detto, quegli immobili dati in comodato d’uso a parenti o altri soggetti.

Ricordiamo, tuttavia, che il comodato d’uso rappresenta una tipologia contrattuale particolare, di cui è bene conoscere il suo funzionamento.

IMU e Irpef seconda casa non locata stesso comune

Come abbiamo visto, si paga l’Irpef su immobili non locati che si trovano nello stesso comune in cui è ubicata l’abitazione principale. L’imposta va calcolata sul 50% della rendita catastale rivalutata del 5% e maggiorata di ⅓. Su tali immobili saranno dunque dovuti IMU e Irpef.

Specifichiamo una cosa importante: affinché la tassazione sulle seconde abitazioni non locate ammonti, per quanto riguarda l’Irpef, al 50% della rendita catastale delle stesse, devono presentarsi alcuni requisiti. Questi sono:

• Il possesso (o qualsiasi altro diritto reale) di immobili ad uso abitativo non locati;
• L’assoggettamento ad IMU di tali immobili;
• L’ubicazione di suddetti immobili nel medesimo Comune in cui sia situata l’abitazione principale;

Per coloro che devono compilare la dichiarazione dei redditi, in maniera particolare il modello 730, all’interno del quadro B andrà inseriti la totalità degli immobili posseduti e che producono comunque redditi da fabbricati, quindi anche quelli non locati o concessi in comodato d’uso gratuito.

Dovrà essere compito del sostituto d’imposta (o del professionista abilitato) a doverne calcolare il reddito, appurando inoltre che l’abitazione non locata ed assoggetta all’IMU sia situata nel medesimo Comune di quella principale e pertanto contribuirà alla determinazione della base imponibile Irpef e relative addizionali nella quota del 50% della rendita catastale rivalutata, così come abbiamo già descritto.

Nel modello 730, poi, si dovrà inserire il codice “3” nella colonna relativa ai casi particolari IMU. Comunque, per qualsiasi chiarimento o informazione al riguardo, è possibile consultare la pagina preposta sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Ricordiamo inoltre che, se il contribuente non possiede alcun reddito tranne unicamente quelli derivati da tali immobili, allora egli ha l’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi soltanto se il reddito fondiario imponibile all’Irpef oltrepassa la soglia dei 500 Euro. Se tale quota non viene superata, non si avrà nessun obbligo da questo punto di vista.

IMU e Irpef seconda casa non locata comuni diversi

Vediamo ora il caso di chi è proprietario di due abitazioni, di cui una principale e l’altra non locata, situate in due comuni diversi. Sulla seconda casa sarà necessario pagare l’IMU ma non l’Irpef, che sarà sostituita dall’imposta comunale.

In tale caso specifico quindi vige l’alternatività tra le due imposte e pertanto il proprietario dovrà versare unicamente l’IMU, ma nulla sarà dovuto per l’Irpef riguardo alla seconda casa. Per ciò che concerne invece l’abitazione principale, non si dovranno pagare su quest’ultima né IMU e né TASI.

Comunque, anche in presenza di due immobili posti in Comuni differenti, se la persona è titolare soltanto di redditi da abitazioni non locate e soggette ad IMU, essa risulta esonerata dall’eventuale presentazione della dichiarazione Irpef e quindi dalla stessa dichiarazione dei redditi, sempre che quelli fondiari non superino la soglia di 500 Euro.

A proposito di dichiarazione dei redditi, nella compilazione del 730, come abbiamo descritto nella precedente situazione, gli immobili posseduti andranno segnalati nel quadro B e dovrà essere sempre il sostituto d’imposta o il professionista abilitato a verificare l’ubicazione degli stessi e a calcolarne il reddito relativo, assoggettando all’IMU la seconda abitazione.

IMU e Irpef su immobile in comodato gratuito stesso comune

Anche nel caso di immobili concessi in comodato d’uso gratuito, a parenti o estranei, si paga l’Irpef al 50% se la seconda casa si trova nello stesso comune dell’abitazione principale.

In tale caso specifico, il comodato d’uso deve riguardare figli e parenti fino al terzo grado oppure affini entro il secondo grado. Di conseguenza, il livello di parentela tende ad essere un fattore discriminante e fondamentale in queste circostanze, secondo le autorità tributarie e la normativa vigente. Tuttavia, come vedremo, l’Irpef non è l’unica imposta a cui si deve prestare attenzione e che si dovrà versare.

Sulle seconde case concesse in comodato si paga anche l’IMU. Solo nel caso di comodato gratuito tra parenti di primo grado, quindi genitori e figli, è applicata una riduzione dell’IMU pari al 50%. Ricordiamo a tal proposito che la legge di Stabilità 2016 ha eliminato la possibilità per i Comuni di equiparare a prima casa l’abitazione concessa in comodato gratuito a un parente entro il primo grado.

IMU e Irpef su immobile in comodato gratuito comuni diversi

Se la seconda casa concessa in comodato d’uso gratuito si trova in un comune diverso da quello in cui è ubicata l’abitazione principale, sulla seconda casa sarà necessario pagare soltanto l’IMU, che sostituirà l’Irpef

In questo caso non si applica l’esenzione IMU per comodato gratuito tra genitori e figli, perché per ottenere tale beneficio è necessario che gli immobili si trovino nello stesso comune.

IMU e Irpef in caso di locazione e seconda casa non locata

Supponiamo che il proprietario di un immobile viva e risieda in una casa diversa, pagando l’affitto. Come funziona in questo caso il pagamento di IMU e Irpef?

Se la casa di proprietà non è concessa in comodato gratuito a un parente di primo grado, sarà considerata seconda casa e dunque soggetta a IMU. In questo caso il pagamento dell’Irpef non sarà dovuto perché sostituito dall’IMU.

Abitazione principale e seconda casa non locata ma a disposizione:

Secondo i chiarimenti del Ministero dell’Economia, l’abitazione principale va intesa come tale, solo quando vi è la proprietà sull’immobile stesso, per cui il criterio da adottare per la definizione di abitazione principale, è lo stesso di quello utilizzato nelle disposizioni in materia di imposte sui redditi ai fini di deduzione Irpef.

Ciò significa che, se il contribuente non ha un immobile di proprietà, non deve pagare ai fini Irpef, il 50% della rendita catastale mentre se ha la proprietà o la comproprietà sia dell’immobile adibito ad abitazione principale che dell’immobile non locato, ma a sua disposizione, è tenuto al pagamento dell’Irpef, pari al 50% della rendita catastale.

Nell’accezione di immobile non locato, rientrano quindi le seconde case sfitte, le case vacanza che rimangono sfitte per vari periodi dell’anno ma comunque a disposizione del proprietario e gli immobili concessi in comodato gratuito entro il terzo grado o affini entro il II° grado.

Calcolo Irpef seconda casa non locata 2019:

Fino adesso abbiamo parlato di abitazione principale e seconda casa non locata, senza approfondire un altro punto importante previsto dall’articolo 41 del Tuir, nel quale si parla di unità immobiliari ad uso abitativo a disposizione del possessore o dei suoi familiari. Tali unità familiari essendo diverse dall’abitazione principale e dall’esercizio d’impresa o arti e professioni, proprio perché a disposizione, scontano, ai fini Irpef, un aumento della rendita catastale rivalutata, di 1/3.

Ne deriva quindi che, unendo l’articolo 41 del Tuir con la normativa IRPEF case sfitte nello stesso Comune in cui si possiede l’abitazione principale, la tassazione ai fini Irpef su seconde case sfitte, si calcola così:

Calcolo IRPEF seconda casa non locata 2019: Rendita catastale rivalutata al 5%, aumentata di 1/3 e ridotta al 50%.

Immobile non locato dichiarazione dei redditi 2019:

Ai fini della dichiarazione dei redditi 2019 immobile non locato, da effettuarsi a seconda dei casi tramite modello 730 precompilato, modello 730 ordinario e modello Unico, va dichiarato in modo diverso:

• Immobile non locato ubicato in Comune diverso da quello dell’abitazione principale: in questa ipotesi, la seconda casa sfitta non ottiene lo sconto IRPEF pari al 50% della rendita catastale, in quanto i due immobili di proprietà, ossia, abitazione principale e casa sfitta, si trovano in due Comuni diversi. 
• Per questo motivo, è applicabile il principio di alternatività tra Imu e Irpef ed in base al quale, l’abitazione principale non pagherà l’Imu e la Tasi mentre la seconda casa sfitta sarà assoggettata all’Imu ma non all’Irpef.
• Dal punto di vista della dichiarazione dei redditi, è bene ricordare che se il contribuente ha esclusivamente redditi da fabbricati non locati, rientra in una delle fattispecie di esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi qualora i suddetti immobili siano assoggettati all’Imu.

Detto ciò passiamo a vedere come indicare nel modello 730 e Unico la casa sfitta ubicata in un comune diverso da quello dell’abitazione principale:

• Modello Unico immobile non locato comune diverso: indicare il codice 2 nella colonna 2 se il fabbricato è a disposizione, nella colonna 17 Immobili non locati va indicato invece l’importo della rendita catastale (colonna 1) rivalutato del 5%, aumentato di un terzo tenendo conto dei giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4); 
• Modello 730 casa sfitta in altro comune: i Fabbricati non locati vanno dichiarati nel quadro B, indicando tutti gli immobili posseduti che producono redditi da fabbricati, compresi quelli non affittati e concessi in comodato d’uso gratuito. Sarà poi il sostituto di imposta a dover calcolare il reddito, verificando che l’immobile non affittato ed assoggettato all’Imu si trovi in un Comune diverso dall’abitazione principale e per questo sarà assoggettato all’IMU ma non all’Irpef.

Immobili non locati che si trovano nello stesso Comune dell’abitazione principale: In questo caso il contribuente deve versare ai fini irpef, il 50% della rendita catastale rivaluta del 5% e aumentata di 1/3, fatta eccezione per i casi di comodato gratuito immobile figli-genitori.

Nella suddetta ipotesi, pertanto, vige la deroga al principio di alternatività Imu/Irpef, cioè chi paga l’imu non paga l’irpef, ma si applica l’Irpef e addizionali al 50% della rendita.

Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi 2019, se il contribuente percepisce redditi da immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale e non ha altri redditi, è obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi se il reddito fondiario imponibile Irpef, supera i 500 euro.

Al di sotto di tale soglia, non vi è obbligo.

Per quanto riguarda la compilazione del modello Unico e del modello 730, l’immobile non locato ubicato nello stesso Comune dell’abitazione principale e tenuto a disposizione va così dichiarato:

• Modello 730 casa non locata stesso comune: Fabbricati non locati quadro B: vanno indicati tutti gli immobili posseduti che producono redditi da fabbricati, compresi quelli non affittati e concessi in comodato d’uso gratuito. Sarà poi il sostituto di imposta a dover calcolare il reddito, verificando che l’immobile non affittato ed assoggettato all’Imu si trova nello stesso comune dell’abitazione principale e per questo concorrerà alla formazione della base imponibile Irpef e addizionali nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata. In questo caso, si dovrà compilare la colonna Casi particolari Imu con il codice 3.
• Modello Unico casa sfitta stesso Comune: l’immobile essendo un fabbricato tenuto a disposizione, deve essere inserito nella colonna 2 “Utilizzo” con il codice 2, e va indicato il codice “3” nella casella Casi particolari Imu. Il reddito (rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di 1/3) andrà riportato per il 50% nella colonna 17 (immobili non locati) e per il 50% nella colonna 13 (Tassazione ordinaria Irpef).