Il quadro legislativo israeliano è costituito da leggi o atti “regolari” e leggi “fondamentali” o “fondamentali”, che sono essenzialmente costituzionali per carattere ed effetto (sebbene Israele non abbia una costituzione).
Le leggi “regolari” sono interpretate secondo le disposizioni delle leggi “di base”.
Esistono due leggi “di base” che hanno un effetto complessivo sulle questioni immobiliari: Human Dignity and Liberty e Israel Lands. Quest’ultima è stata approvata il 25 luglio 1960 e vieta il trasferimento della proprietà delle terre statali (comprese le terre di proprietà di entità statali come il Jewish National Fund, che comprende complessivamente oltre il 90% del territorio israeliano), mentre la prima ha approvato il 17 marzo 1992 stabilisce che i diritti umani fondamentali in Israele sono fondati sul riconoscimento della dignità umana e mira a proteggere la vita umana, il corpo umano, la proprietà, la libertà personale, il diritto di una persona di uscire ed entrare nel paese, la privacy e riservatezza.
Come tale, definisce il diritto ad avere un titolo sulla proprietà di un proprio come un diritto costituzionale. Va notato che la legge di base di Israel Lands ha portato alla pratica che i terreni di proprietà statale (sia residenziali che commerciali) sono generalmente affittati per lunghi periodi (di solito 49 anni con un’opzione aggiuntiva di 49 anni).
La legge fondiaria è lo strumento giuridico principale utilizzato per definire i diritti sulla proprietà immobiliare e il modo in cui le transazioni immobiliari devono essere eseguite e registrate, mentre la legge sulla tassazione immobiliare regola il modo in cui le transazioni immobiliari sono tassate.
Il Rental and Borrowing Act regola il noleggio di immobili (così come di chattels) e il Sale Act (Appartamenti) e il Sale Act (Appartamenti) (Assicurare gli investimenti degli acquirenti di appartamenti) regolano le transazioni in appartamenti di nuova costruzione (entrambi costruito e in costruzione) al fine di assicurare gli acconti degli acquirenti tramite garanzie bancarie fornite dal costruttore, nonché della qualità dell’edificio, imponendo periodi di garanzia a lungo termine durante i quali il costruttore è responsabile della riparazione di eventuali guasti o difetti nell’edificio e / o negli appartamenti.
Un promemoria del passato può essere trovato nella Legge sulla protezione degli inquilini, che regola i diritti degli inquilini descritti come “inquilini protetti” sia in locali residenziali che commerciali.
Tali inquilini acquisirono il loro status tra il 1940 e il 1960, quando c’erano molti poveri, risultando nella necessità di impedire ai proprietari di aumentare gli affitti e / o sfrattare gli inquilini per le strade.
Questa legge ha un’influenza decrescente, soprattutto a causa di un emendamento che prevede che, in circostanze particolari, le imprese debbano pagare l’affitto standard di mercato.
Infine, vale anche la pena menzionare la Legge sugli impegni, che regola, tra le altre cose, gli obblighi di diritti contrattuali.

Il sistema legale israeliano si basa sul diritto comune derivato dal periodo del mandato britannico e dai precedenti stabiliti dalla Corte suprema. Quest’ultimo è vincolante per tutti i tribunali inferiori.

Secondo la legislazione prevalente fino ad oggi, le leggi internazionali non sono rilevanti per gli immobili in Israele. Anche in caso di eredità, i tribunali locali sono tenuti a dare esecuzione a testamenti e / o ordini di successione stranieri.

Proprietà

Esistono restrizioni legali alla proprietà immobiliare di particolari classi di persone (ad esempio persone non residenti)?

Le restrizioni legali si applicano solo ai terreni di proprietà statale, dove i contratti di locazione a lungo termine richiedono l’approvazione specifica dell’autorità israeliana (di seguito: “RMI”).

Diritti immobiliari

Quali sono i tipi di diritti sulla terra riconosciuti nella tua giurisdizione? C’è qualcuno di loro puramente contrattuale tra le parti?

Come notato, i diritti sulla terra sono definiti in base alle disposizioni della legge fondiaria e comprendono proprietà, beni di terzi, ipoteca, servitù e prelazione.
La proprietà è il diritto migliore ed più esclusivo, che consente il possesso e l’utilizzo che sono soggetti solo a restrizioni previste dalla legge e / o dagli accordi.
La locazione fornisce il diritto di trattenere e utilizzare, anche se per un periodo di tempo limitato. Secondo la legge israeliana, ci sono vari tipi di beni di terzi che sono definiti dalla durata del contratto di locazione.
Un contratto di locazione di durata pari o superiore a 25 anni è considerato soggetto di sub-diritto, tra l’altro, alla tassazione.
Un’ipoteca è un interesse di sicurezza (pegno) sulla terra e una servitù è il diritto di utilizzare la terra in un modo particolare senza possesso. La prelazione è un diritto di prima offerta.

Sistema di registrazione

Israele ha un ufficio del registro fondiario regolamentato, che fornisce servizi informatici e comprende la maggior parte della terra in Israele.
Nell’ambito del sistema esistente, ci sono due categorie di terra; in primo luogo la proprietà regolamentata, che è un terreno che è stato soggetto a una procedura di verifica pubblica (compresi confini e diritti connessi) ed è quindi registrato ai sensi della registrazione del titolo.
La proprietà regolamentata è identificata da blocchi e numeri di blocco.
La seconda categoria di terreni è la proprietà non regolamentata, che non è stata soggetta a detta procedura di verifica.

Di conseguenza, la registrazione è nel libro di registrazione degli atti ed è identificata dai numeri di pagina.

Non esiste una garanzia statale per un titolo.
La registrazione del titolo fornisce prove conclusive del diritto registrato, mentre il libro di registrazione degli atti costituisce solo una prova prima facie di ciò.
Nella legge israeliana, il principio di buona fede ha un effetto prevalente e, pertanto, un acquirente di un diritto in terra regolamentata, che si è basato sulla registrazione in buona fede e ha pagato un corrispettivo, ha un diritto prevalente.

Quali diritti sulla terra sono registrabili obbligatoriamente? Qual è (se presente) la conseguenza della mancata registrazione?

Non vi è alcun obbligo di registrare alcun diritto.
Tuttavia, la mancata registrazione di un diritto si traduce in un’esposizione ai propri diritti che sono solo diritti contrattuali piuttosto che di proprietà e che potrebbero portare a conflitti in merito alla questione della proprietà.

Quali diritti sulla terra non devono essere registrati?

Come notato, non vi è alcuna costrizione a registrare alcun diritto; tuttavia, la legge fondiaria prevede che una transazione immobiliare si concluda solo con la registrazione.
  Inoltre, alcuni diritti richiedono la registrazione per dimostrare i diritti proprietari, come le agevolazioni ottenute attraverso un uso consecutivo di 30 anni o più.

In una vendita di terreni, quando viene trasferito il titolo (o proprietà) all’acquirente?

Il titolo viene trasferito una volta effettuata l’effettiva registrazione presso il catasto.
Per eseguire la registrazione, è necessario presentare gli atti di vendita e acquisto e i certificati fiscali (sia delle autorità fiscali che del consiglio locale).
Va notato che, considerando il fatto che la maggior parte delle terre in Israele sono terre di proprietà statale, potrebbero anche essere trasferite una volta effettuata la registrazione presso RMI, nel caso in cui il contratto di locazione non sia registrato presso il catasto.

  Descrivi brevemente in che modo alcuni diritti ottengono la priorità rispetto ad altri. I diritti precedenti annullano i diritti successivi?

In linea di principio, una transazione precedente ha la priorità su una successiva, a meno che l’acquirente nella transazione successiva si basasse sulla buona fede nella registrazione presso il catasto e completasse la registrazione prima della transazione precedente.

Il registro / registri

Vi sono complessivamente nove uffici regionali del catasto e due filiali aggiuntive che operano a tempo parziale.
Le regole che regolano il loro funzionamento sono le stesse e differiscono solo per la loro responsabilità geografica.

Come notato, la registrazione del titolo nel registrar immobiliare fornisce prove conclusive del diritto registrato.

Le transazioni non possono essere completate elettronicamente; tuttavia, come notato in precedenza, è possibile accedere alle informazioni elettronicamente via Internet.
i documenti generalmente richiesti per completare una transazione sono la vendita e l’acquisto di atti o il trasferimento di contratti di locazione, certificati fiscali (sia da parte delle autorità fiscali e delle autorità locali) e, nel caso di una società, un protocollo del consiglio di amministrazione / i governatori che confermano la vendita e la conferma dell’avvocato che la società è operativa e in regola.

Il catasto è aperto al pubblico e qualsiasi persona (non solo l’acquirente) può ottenere estratti, che includano dettagli sull’identità dei titolari del titolo (nome e ID, sia dei titolari presenti che passati), qualsiasi avviso (come transazione firmata relativa alla proprietà e / o servitù e / o qualsiasi ordine formale) e / o informazioni relative ai diritti di terzi, come nel caso di un mutuo. Per accedere agli atti, un acquirente ha bisogno di una procura del venditore o di un mandato giudiziario.

Mercato immobiliare

Come è comune in altre parti del mondo, le transazioni immobiliari coinvolgono uno o più dei seguenti: agenti immobiliari; e avvocati.
Altre parti sono, tra l’altro, costruttori, architetti, periti e geometri, con questi ultimi che agiscono anche per conto del fornitore finanziario dell’acquirente.

Agli agenti immobiliari viene normalmente corrisposto un importo compreso tra l’1% e il 2% del prezzo di vendita, a seconda della natura dell’operazione e della sua complessità, nonché della questione se abbiano ricevuto l’esclusività o meno.
Ciò determina anche se solo una o entrambe le parti pagano le commissioni.
Le commissioni degli avvocati si basano su una percentuale fissa del prezzo di vendita (come 1% -2%), una tariffa oraria o una combinazione di entrambi.

La remunerazione di altri professionisti si basa anche su una tariffa oraria o su una determinata percentuale, a seconda dell’affare, del lavoro coinvolto, ecc.

Considerando le (piccole) dimensioni del mercato immobiliare israeliano, gli investitori e gli sviluppatori guardano sempre oltre i mercati immobiliari primari.
Tuttavia, le opportunità sono strettamente connesse con lo sviluppo dell’infrastruttura.
Il settore residenziale è stato oggetto di maggior interesse; tuttavia, la riforma avviata dal governo per abbassare i prezzi degli appartamenti ha portato a una riduzione del numero complessivo di appartamenti costruiti e / o venduti.

Il parlamento israeliano ha combattuto gli alti prezzi delle abitazioni e il loro aumento permanente, tra l’altro, annullando i benefici fiscali e imponendo una maggiore imposta di bollo e altre imposte correlate agli investitori residenziali, rendendo così questa forma di investimento meno allettante.
D’altro canto, il governo ha incoraggiato lo sviluppo del mercato residenziale al fine di aumentare la disponibilità di progetti residenziali al fine di ridurre ulteriormente i prezzi degli appartamenti.
Di conseguenza, gli sviluppatori di progetti immobiliari residenziali, in particolare quelli rivolti a acquirenti per la prima volta e progetti non lussuosi, attualmente godono di condizioni e opportunità favorevoli.

Responsabilità di acquirenti e venditori in transazioni immobiliari

La legge sulla terra prevede che la vendita e l’acquisto di beni immobili richiedono un documento scritto che dovrebbe includere tutti i dettagli essenziali come il prezzo, i termini di pagamento e una descrizione della proprietà.

Uno dei principi più sostanziali di Israele è l’obbligo di agire in buona fede.
 Di conseguenza, ogni parte ha l’obbligo di agire in buona fede quando nel corso di un rapporto contrattuale, a partire dalla fase di negoziazione fino all’effettiva firma del contratto e alla sua esecuzione.
L’entità della divulgazione è sempre una questione di circostanze e dipende, tra l’altro, dal testo del contratto, in particolare dalle dichiarazioni e garanzie dell’acquirente e dal rapporto tra le parti.
Senza derogare a quanto sopra, soprattutto considerando il fatto che i tribunali israeliani tendono a interpretare il principio della buona fede in un modo molto ampio, il dovere di divulgazione di solito include tutti i fatti essenziali delle transazioni.

Come notato, soprattutto considerando il dovere di agire in buona fede, un venditore può essere ritenuto responsabile per false dichiarazioni anche nel caso in cui non fornisca dichiarazioni contrattuali e garanzie.
  Va notato a questo proposito che il principio di buona fede opera in entrambe le direzioni, quindi un acquirente che non ha fatto affidamento su una rappresentazione e / o era a conoscenza di un problema in una proprietà ma ha deciso di contrarre, tuttavia, non può utilizzare la non divulgazione o la falsa dichiarazione come causa di azione.

Come sopra evidenziato, ogni parte ha l’obbligo di agire in buona fede quando nel corso di un rapporto contrattuale, a partire dalla fase di negoziazione fino all’effettiva firma del contratto e alla sua esecuzione.
È abbastanza comune che i venditori forniscano dichiarazioni su questioni essenziali relative alla transazione.
Un mandato relativo alla proprietà è una clausola comune nei contratti di vendita, che di solito è rafforzata da un estratto del catasto e / o da una lettera di conferma della RMI.

Le garanzie non sostituiscono un’ispezione di dovuta diligenza da parte dell’acquirente.

La maggior parte dei contratti contenenti dichiarazioni e / o garanzie da parte del venditore contengono anche una dichiarazione per conto dell’acquirente, in cui si afferma che ha condotto il proprio controllo di due diligence.

Inoltre, esistono disposizioni speciali per quanto riguarda i locali di recente costruzione nel Sale Act (Appartamenti), estendendo l’obbligo di rappresentanza per quanto riguarda le specifiche dei locali.

Non è raro che un venditore mantenga delle responsabilità in relazione alla proprietà post vendita.
Le responsabilità dipendono dalla transazione in corso e possono riguardare una varietà di questioni, ma quelle comuni riguardano la pianificazione, come l’ottenimento di un permesso di costruzione per parti che non sono state concesse in licenza nel permesso originale,
sopportare il prezzo di purificazione di terreni contaminati o di liberare un inquilino.

Come notato, il principio di agire in buona fede si estende anche all’acquirente.
  È consuetudine che un acquirente registri un avviso relativo all’accordo di vendita e acquisto, consentendo in tal modo il rilascio della prima rata, che viene normalmente depositata in un conto di deposito a garanzia.
Inoltre, un acquirente è soggetto a una tassa di acquisto.
La mancata registrazione di tale avviso entro un determinato periodo di tempo (normalmente alcuni giorni) comporterà il rilascio del deposito.

Finanza e banche

I prestiti immobiliari sono regolati dalla Banca di Israele, con particolare attenzione al rapporto prestito / valore consentito, termini di rimborso, garanzie, informazioni ai mutuatari e altro ancora.
In generale, la legislazione sui prestiti si applica sia agli individui (residenti o stranieri) che alle società.
  Vale la pena ricordare che, negli ultimi anni, la Banca di Israele ha reso i prestiti più difficili, riducendo il rapporto prestito / valore consentito.
Vale anche la pena ricordare che esistono disposizioni legislative che determinano il diritto dei locali residenziali alle filiali.

I mutui di primo grado, registrati sui diritti dei mutuatari a favore dei finanziatori, sono il metodo più comune utilizzato dai finanziatori immobiliari.
A causa del fatto che in molti casi il mutuatario non è il proprietario registrato dell’attività alla data in cui è richiesto il finanziamento, l’ipoteca è spesso registrata sui diritti del venditore ma è soggetta alla garanzia del prestatore di cancellare l’ipoteca nel caso in cui l’affare sia annullato e riceve il prestito dal venditore, o nel caso in cui il corrispettivo sia interamente pagato – una clausola di non ricorso.
Altri metodi per garantire i diritti del prestatore quando la registrazione di un’ipoteca è impossibile (ad esempio, a causa del mancato completamento della registrazione di una casa comune, differenziando ogni appartamento come un registro separato) è quello di registrare un avviso sul titolo del venditore (a il catasto) e un pegno è registrato sui diritti contrattuali del mutuatario.
Gli acquirenti di locali residenziali sono spesso tenuti a fornire garanzie personali, nonché a ottenere l’assicurazione sulla vita e l’assicurazione della struttura nominando il prestatore (la Banca) come beneficiario.

Nei casi in cui un’ipoteca di primo grado è registrata presso il catasto sui diritti del debitore sulla proprietà, il creditore è considerato un creditore garantito e pertanto ha un diritto prevalente sui crediti degli altri creditori riguardo alla proprietà ipotecata e i relativi proventi della vendita .

Imposta

I trasferimenti di proprietà immobiliari in Israele sono soggetti a una tassa di trasferimento, definita anche tassa di acquisto, che viene imposta all’acquirente.
La tariffa è determinata in base al tipo di proprietà venduta.
Gli acquirenti di immobili non residenziali, vale a dire immobili commerciali o terreni, sono normalmente soggetti a un tasso forfettario del 6% del valore della proprietà e gli acquirenti di appartamenti sono soggetti a tassi a tre livelli che vanno dallo 0% al 10% a seconda se gli acquirenti possiedono più di un appartamento e sul prezzo dell’appartamento.
  Va notato che i tassi sono stati recentemente aumentati attraverso una modifica legislativa volta a scoraggiare l’acquisto di più di un appartamento.

Quando viene pagata la tassa di trasferimento?

È obbligatorio presentare un calcolo fiscale entro 30 giorni dalla data in cui è stato firmato il contratto di vendita e acquisto (recentemente abbreviato da 40 giorni).
Successivamente, fino a 20 giorni dopo, le autorità fiscali sono tenute a fornire all’acquirente le polizze di versamento e il pagamento è dovuto.

I trasferimenti di beni immobili da parte di soggetti sono gravati dall’imposta sul reddito?

La risposta a questa domanda dipende dal fatto che l’individuo sia un unico commerciante e se si occupa di acquistare e vendere proprietà immobiliari; in tal caso, è tenuto a pagare l’imposta sul reddito anziché l’imposta sulle plusvalenze (che viene definita in Israele come imposta sull’apprezzamento della terra, di seguito: “imposta sull’apprezzamento della terra”).

I trasferimenti di proprietà immobiliari sono soggetti all’IVA? Quanto? Chi è responsabile? Ci sono delle esenzioni?

La responsabilità del pagamento dell’IVA è principalmente legata alla domanda se un “rivenditore” (come definito dalla legislazione IVA) è coinvolto nella transazione.
  In generale, la vendita di proprietà residenziali tra privati è esente da IVA e tutte le altre transazioni che coinvolgono rivenditori e / o organizzazioni e / o istituti finanziari sono soggette all’IVA a meno che l’acquirente non acquisti la proprietà per suo uso personale.
L’attuale aliquota IVA in Israele è del 17%.

Quali altre imposte o tasse (se presenti) sono dovute dal venditore sulla cessione di un immobile?

Il venditore è soggetto all’imposta sull’apprezzamento della terra, che viene fissata a varie aliquote in base al periodo durante il quale il proprietario ha posseduto la proprietà.
A seguito della nuova riforma fiscale, l’obbligo di versare l’imposta di rivalutazione è stato spostato sull’acquirente, che è tenuto a versare un acconto una volta dovuto il 40% del corrispettivo.
La somma dell’acconto è determinata in base alla data in cui la proprietà è stata acquisita dal venditore – per gli acquisti entro il 7 novembre 2001 o prima, la somma è pari al 15% del corrispettivo; se l’immobile è stato acquistato dopo il 7 novembre 2001, la somma è pari al 7,5% del corrispettivo.
Inoltre, il calcolo dell’imposta varia quando applicato a diversi periodi di proprietà.
 Vale anche la pena ricordare che i recenti cambiamenti nella legislazione, volti a ridurre i prezzi degli appartamenti, hanno portato all’abolizione di diverse esenzioni applicate alla vendita di appartamenti, ad es. l’esenzione dall’imposta sull’apprezzamento del terreno se un appartamento viene venduto quattro o più anni dopo la data di acquisto.

La tassazione è diversa se viene trasferita la proprietà di una società (o altra entità) proprietaria di beni immobili?

Una vendita di azioni di una società proprietaria di beni immobili non comporta l’obbligo fiscale a meno che la società non sia considerata un “ente immobiliare”; vale a dire una società, la cui totalità o quasi tutte le sue attività sono concentrate nella proprietà immobiliare.

Ci sono problemi fiscali che un acquirente di immobili dovrebbe sempre prendere in considerazione?

Le principali questioni fiscali che un acquirente deve prendere in considerazione riguardano la garanzia che il corrispettivo venga utilizzato per pagare le tasse del venditore.
In caso contrario, l’acquirente potrebbe trovarsi in una posizione in cui non è in grado di registrare i diritti sulla proprietà a suo nome.

Di conseguenza, l’accordo di vendita e acquisto dovrebbe includere disposizioni specifiche per il pagamento delle imposte e, se necessario, la creazione di un conto di deposito in garanzia in cui viene pagato il corrispettivo e da cui vengono pagate le imposte.
Per quanto riguarda la dovuta diligenza, l’acquirente deve valutare la responsabilità fiscale del venditore in modo che le disposizioni pertinenti includano somme adeguate per coprire la potenziale passività fiscale.
Va notato che ciò non riguarda solo la tassazione fondiaria, ma anche la tassazione comunale e i pagamenti a RMI (ove applicabile), poiché la registrazione dei diritti sulla terra è soggetta al consenso del consiglio locale / RMI.
 Va da sé che un acquirente deve anche valutare la propria responsabilità fiscale personale, soprattutto nel caso in cui sia necessario un finanziamento.

Locazioni di locali residenziali

La legge principale che regola i contratti di locazione di locali residenziali è la legge sul leasing e sul prestito del 1971, che è stata recentemente modificata per includere disposizioni più favorevoli per proteggere gli inquilini.
Un’ulteriore legge storica è la Protection of Tenant Act del 1972, che regola i diritti degli inquilini protetti che beneficiano di tariffe di affitto garantite.

a) Durata del termine: in genere, si tratterebbe di un’opzione di 12 mesi seguita da un’opzione per un ulteriore periodo di 12 mesi.
b) Aumento dell’affitto: negoziabile commercialmente e non limitato dalla legge. Normalmente sarebbe un aumento di circa il 5%.
c) Diritto di soggiorno: a meno che l’inquilino non abbia un diritto specifico di prolungare il periodo di affitto, non ha il diritto di rimanere nei locali. Il proprietario è tuttavia tenuto per legge a informare anticipatamente l’inquilino se desidera prolungare il periodo di affitto o meno.
d) Contributo dell’inquilino: l’inquilino è tenuto a riparare qualsiasi danno derivante dall’uso dell’appartamento in modo irragionevole. Il proprietario è responsabile della riparazione di qualsiasi altro danno nell’infrastruttura dei locali, come danni alle tubazioni, elettricità, ecc., Non oltre 30 giorni dopo che si è verificato. Nei casi in cui il danno impedisce l’utilizzo dei locali, la riparazione deve essere effettuata entro e non oltre tre giorni dopo che si è verificato. Inoltre, l’inquilino è responsabile per il pagamento di qualsiasi tassa e / o spesa relativa all’utilizzo dei locali come tasse comunali, acqua, elettricità, gas e spese di gestione. Gli inquilini non sono tenuti a sostenere alcun costo assicurativo relativo alla costruzione / infrastruttura dei locali né alcun costo di trasporto, nel caso in cui l’agente abbia agito per conto del proprietario.

Il proprietario ha il diritto di terminare il contratto di locazione residenziale in caso di violazione o nel caso in cui tale diritto sia esplicitamente previsto nel contratto di affitto.
A tale proposito, si noti che la legge sul contratto di locazione e di prestito del 1971 ha dichiarato nulle tali clausole nel caso in cui il diritto di recesso non fosse concesso sia al proprietario che all’inquilino e che fosse soggetto a un termine di preavviso minimo: il proprietario non meno di 90 giorni in anticipo e l’inquilino non meno di 60 giorni in anticipo.
Nel caso in cui un padrone di casa attivi il suo diritto di recesso e l’inquilino non riesca a lasciare i locali, il proprietario può utilizzare una procedura speciale, esplicitamente definita nell’ordinanza civile del 1984, in cui può ottenere un verdetto entro un periodo di ca. 90 giorni e ciò gli consente di inoltrare una richiesta separata relativa alla causa senza dover chiedere l’autorizzazione a dividere i reclami.