Pignoramento immobiliare 2019

’articolo 557 del c.p.c. (codice di procedura civile) disciplina il pignoramento immobiliare, ossia la procedura di espropriazione con cui un creditore riesce finalmente a far valere il suo diritto, tramite l’assegnazione o a successiva vendita all’asta del bene pignorato.

In questa guida completa sul pignoramento immobiliare ti spiego cos’è e come funziona, qual è la procedura per attivarlo, i tempi e i costi da mettere in conto, come procedere con l’iscrizione a ruolo, come chiedere la cancellazione del pignoramento oppure la conversione.

Cos’è e come funziona

Il pignoramento immobiliare è un atto con cui il creditore chiede al giudice di pignorare i beni immobili del suo debitore moroso. Per attivare questa procedura dunque, il creditore si rivolge al suo legale di fiducia, che inoltra la richiesta al tribunale.

Il giudice decide solo sul pignoramento, ma non si occupa di reperire o individuare i beni del debitore: è il creditore che, tramite il suo avvocato, effettua tutte le indagini possibili al fine di individuare con esattezza se la controparte ha case, appartamenti, ville, terreni agricoli o terreni edificabili.

Il pignoramento immobiliare infatti, si chiama così proprio perché ha ad oggetto beni immobili: case, appartamenti, terreni. Di solito quindi, il creditore lo aziona per debiti piuttosto importanti, per le somme più piccole c’è invece il pignoramento mobiliare. Ma non è comunque detto, perché il debitore potrebbe per esempio possedere quadri importanti o lingotti d’oro di grande valore.

C’è però da dire che mentre le cose mobili, il debitore può nasconderle e quindi sottrarle dal sequestro, con il pignoramento immobiliare si vanno a pignorare beni immobili, quindi difficili da nascondere.

Procedura

Se un debitore non ti paga le somme dovute, la procedura per attivare il pignoramento e la vendita all’asta dei beni, si compone di 4 fasi:

1. Invio atto di precetto al debitore;
2. Invio atto di pignoramento al debitore;
3. Trascrizione del pignoramento sui Registri Immobiliari;
4. Avvio del pignoramento;
5. Vendita o assegnazione dei beni.

Il pignoramento immobiliare di una casa o di un immobile è un atto di precetto che consiste nell’attuare un decreto ingiuntivo da parte dell’ufficiale giudiziario che per conto dell’Agenzia di Riscossione “intima” al debitore di astenersi dal compiere atti diretti a sottrarre alla garanzia del credito, i beni pignorati ed i loro frutti, così come sancito dall’art. 491 e successivi del Codice di Procedura Civile, Pignoramento Esattoriale.

La procedura di pignoramento immobiliare 2019, ossia, l’espropriazione esecutiva, può coinvolgere non solo il diritto di proprietà, quindi la titolarietà su una casa, o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili, quindi affitti e locazioni, ma anche sulle sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

Il creditore che abbia un’ipoteca sul bene non può procedere con il pignoramento di altri immobili se non ha prima espropriato quello ipotecato (art. 2911 c.c.).

Qualora estendesse il pignoramento anche ad immobili non pignorati, il giudice può ridurre il pignoramento medesimo oppure sospendere la vendita del bene non ipotecato finchè non sia stato venduto quello interessato dalla garanzia reale. 

Vediamo quindi nello specifico il pignoramento immobiliare 2019 cos’è e come funziona, tempi e novità.

Pignoramento immobiliare 2019: le novità riforma esecuzione forzata

Il pignoramento immobiliare 2019, è una procedura formale che può essere attiviata nel caso in cui il debitore non onora il pagamento di un suo debito.

In questo caso il creditore, può rivolgersi al Giudice, per esortare il pagamento di quanto dovuto attraverso il cd. decreto ingiuntivo.

In seguito alla suddetta procedura, il debitore riceve un atto di precetto, ossia, una comunicazione ufficiale e formale contenente l’invito al pagamento e il preavviso di esecuzione immobiliare.

Se il debitore continua a non paga il proprio debito, il decreto ingiuntivo diventa esecutivo e si può procedere con il pignoramento immobiliare e l’espropriazione dei beni immobiliari e la successiva vendita all’asta del bene immobile, al fine di recuperare il credito.

A partire dallo scorso anno sono entrate in vigore diverse novità sula pignoramento immobiliare 2019 con la riforma dell’esecuzione forzata, ecco quindi tutte le novità introdotte:

• La vendita dell’immobile pignorato e l’assegnazione dei beni, ora può essere richiesta entro 45 giorni rispetto ai 90 giorni pre-riforma.
• Nell’atto di precetto del pignoramente, è ora oblbigatorio indicare che “Il debitore può, con l’ausilio dei un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano consumatore.”
• Pubblicità delle vendite dei beni pignorati: nella sezione speciale del sito del Ministero della Giustizia chiamata portale delle vendite, devono essere pubblicizzati i beni pignorati messi in vendita. Il creditore per ogni lotto, dovrà versare 100 euro. Tale importo è rivalutato dall’ISTAT ogni 3 anni.
• Rateizzazione del bene pignorato: è possibile pagare a rate il bene pignorato.Tale rateazione, non può però superare i 12 mesi. Nel caso in cui il debitore non dovesse pagare anche una rata, perderebbe ogni beneficio e la possibilità anche di recuperare quanto pagato fino a quel momento.
• Esecuzione forzata senza vendita: nel caso in cui dopo 3 tentativi di vendita del bene pignorato non andati a buon fine, il Giudice, può decidere di interrompere la procedura esecutiva.
• Revocatoria semplificata: la novità riguarda la procedura di vendita di un bene pignorato, per cui nel caso in cui venga donato un bene immobile prima del pignoramento, è possibile per il creditore chiedere l’inefficacia dell’atto se la trascrizione del pignoramento avviene entro 1 anno dalla data in cui l’atto del debitore è stato trascritto.

Le altre novità riguardano anche:

• Pubblicità: il processo esecutivo è estinto nel caso in cui non venga effettuata la prescritta pubblicità alla vendita entro i termini;
• Conversione pignoramento immobiliare: la rateazione passa da 18 a 36 mesi;
• Tempo per il deposito della documentazione ipocatastale: la scadenza per consegnare la certificazione notarile sostitutiva passa da 120 giorni a 60 giorni.
• Stima immobile pignorato: può essere riferita ora esclusivamente sul valore di mercato stimato dal perito nominato.

VI ricordiamo che da quest’anno arriva anche la pace fiscale 2019 e l’impignorabilità prima casa con crediti PA Manovra 2019.

Pignoramento immobiliare cos’è e come funziona?

Che cos’è il pignoramento immobiliare e come funziona? Il pignoramento immobiliare, insieme al pignoramento mobiliare, pignoramento presso terzi stipendio e pensione e il pignoramento conto corrente, fa parte del pignoramento esattoriale previsto dal Codice Civile che interviene a seguito del mancato pagamento da parte del debitore delle somme a lui iscritte a ruolo, cartelle esattoriali o avvisi di accertamento esecutivo, anche dopo la messa in ipoteca del bene immobile e dei suoi frutti.

L’atto di pignoramento immobiliare viene notificato dall’ufficiale giudiziario direttamente al debitore. Tale atto, rende esecutivo sia il pignoramento, ossia l’espropriazione con successiva trascrizione dell’immobile nei registri immobiliari, sia l’ingiunzione al debitore di non compiere atti dispositivi volti a sottrarre alla garanzia del credito i beni che sono oggetto dell’espropriazione e i frutti di esso.

Alla procedura di pignoramento si arriva se il debitore non paga entro 60 giorni dalla data di notifica della cartella esattoriale o entro i termini previsti dal decreto ingiuntivo, senza che via sia ricorso o provvedimento di sospensione o annullamento da parte dell’ente creditore o della Commissione tributaria.

A questo punto l’Agente di riscossione incaricato al recupero del credito, procede all’esecuzione forzata.

A seconda dei casi, l’Agenzia di Riscossione può pertanto procedere con:

• Iscrizione di un fermo amministrativo sui beni mobili registrati, come per esempio su autovetture private o societarie;
• Iscrizione ipoteca sui beni immobili;
• Pignoramento mobiliare e pignoramento presso terzi nelle forma di pignoramento stipendio, pignoramento della pensione e pignoramento conto corrente;
• Pignoramento immobiliare;
• Azioni esecutive, cautelari o conservative che l’ordinamento attribuisce in genere al creditore.

Il Pignoramento immobiliare è un atto di precetto successivo all’ipoteca immobiliare, qualora il debitore continui a non pagare le somme a lui iscritte. Il pignoramento immobiliare prevede pertanto che l’Agente della riscossione notifichi al debitore, l’atto esecutivo con cui ha inizio la procedura di vendita all’asta dell’immobile.

Trascrizione atto di pignoramento immobiliare: nota, tempi e scadenza

La trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare presso i registri della conservatoria immobiliare, ovvero, la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri 

Immobiliari competente per territorio avviene mediante la cosiddetta nota di trascrizione, ossia, la formalità attraverso la quale vengono resi pubblici gli atti di costituzione, trasferimento o modifica dei diritti reali su beni immobili allo scopo di rendere eventualmente opponibile la nota di trascrizione da parte di soggetti terzi.

Tale trascrizione, può essere eseguita dall’ufficiale giudiziario immediatamente dopo la notifica, per legge il pignoramento si ritiene perfezionato dal momento in cui è stata eseguita la trascrizione, pertanto, i termini decorrono dalla data di avvenuta notifica del pignoramento.

Da questo momento possono verificarsi 2 ipotesi:

• Dopo la trascrizione, l’ufficiale deposita presso la cancelleria del tribunale l’atto di pignoramento notificato e la nota di trascrizione rilasciata dal conservatore dei registri immobiliari. A sua volta, il creditore pignorante, entro 10 giorni dal pignoramento, deposita nella cancelleria del giudice dell’esecuzione, il titolo esecutivo e il precetto, ed entro 120 giorni deve chiedere l’istanza di vendita dei beni pignorati allegando l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento.Tale documentazione, puoò essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.Ricevuta l’istanza di vendita, il Giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 569 c.p.c., fissa la data di udienza per l’audizione delle parti, alla quale devono partecipare creditori e debitore. In questa udienza, il giudice decide le modalità di vendita dei beni pignorati.
• Scaduto il termine dei 45 giorni, (nuovo termine stabilito dalla riforma esecuzione immobiliare), senza che vi sia la richiesta di vendita dei beni pignorati, il giudice dell’esecuzione dichiara l’estinzione del processo (art. 630) e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento, che il conservatore esegue dietro presentazione dell’ordinanza (art. 526). 

Notifica di pignoramento 2019 casa e immobili:

La procedura di pignoramento immobiliare consiste in 3 fasi, la prima è la Notifica al debitore atto di precetto: L’ufficiale giudiziario a nome dell’Agente di Riscossione che rappresenta gli enti creditori, consegna l’atto di precetto, negli orari stabiliti per legge, ovvero: feriali dalle 7:00 alle 21:00 (attenzione la notifica avvenuta al di fuori dei predetti orari non può essere contemplata come vizio di forma dell’atto di precetto), nel quale sono indicati:

• L’invito di iscrivere la propria residenza presso la sede del giudice competente dell’esecuzione per l’effettuazione delle notifiche, in mancanza dell’iscrizione, le notifiche verranno eseguite presso la cancelleria del giudice.
• i beni e i diritti immobiliari che s’intendono sottoporre a esecuzione;
• gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato (art. 2826 c.c.)
• l’ingiunzione dell’art. 492 effettuata dall’ufficiale giudiziario, sottoscritta dal creditore e l’obbligo di astensione da parte del debitore a disporre dei beni patrimoniale oggetto del Pignoramento.
• le informazioni per evitare il pignoramento dei beni. L’esecuzione forzata può essere infatti evitata depositando una somma di denaro pari all’importo dovuto ai creditori;
• le informazioni circa la possibilità di rivolgersi all’organismo di composizione della crisi o ad un professionista nominato dal giudice, per porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano consumatore.”

Come funziona la vendita all’asta dell’immobile pignorato?

Le modalità di vendita dell’immobile a seguito pignoramento, vengono applicate dal Giudice che presiede l’udienza di espropriazione esecutiva dopo aver sentito le parti e dopo aver ricevuto il verbale di STIMA dell’immobile, generalmente redatto da un esperto incaricato dal giudice dell’esecuzione per determinare il valore effettivo sul mercato dell’immobile pignorato visto che valori indicati in catasto non sono quasi mai proporzionati al reale valore economico degli immobili. Fatto ciò il Giudice dell’esecuzione procede ad applicare le disposizioni circa la Vendita dell’Immobile.

Le nuove disposizioni, prevedono che le modalità di liquidazione forzata, ossia della vendita dell’immobile pignorato, devono essere eseguite con i procedimenti di: 

1) pignoramento immobiliare vendita all’asta senza Incanto: Il Giudice dell’Esecuzione, come primo procedimento di vendita dell’immobile espropriato, ossia, nella vendita senza incanto stabilisce il prezzo di partenza dell’asta e fissa un termine, entro il quale, possono essere proposte le offerte d’acquisto.

Tali offerte, devono essere depositate in busta chiusa nella cancelleria del Tribunale allegando la cauzione di partecipazione all’asta mediante assegno circolare. Dopodiché le buste vengono aperte, durante l’udienza e possono verificarsi due ipotesi:

• a) se è stata avanzata una sola offerta: in questo caso se supera di almeno un quinto il prezzo base stabilito dal Giudice, l’offerta “è senz’altro accolta”, se invece è tra il prezzo base e un quinto, l’offerta può essere rifiutata o può essere richiesto dal giudice di migliorare l’offerta del creditore.
• b) se sono state avanzate più offerte: il giudice invita gli offerenti presenti a una gara sull’offerta più alta.

Importante: nel caso in cui la vendita senza incanto, per qualsiasi motivo, non si conclude con l’aggiudicazione, si procede con la vendita con incanto.

2) pignoramento immobiliare vendita all’asta con Incanto:

• La vendita con incanto, è un’asta pubblica, una gara che si svolge durante un’udienza, alla quale partecipano più soggetti concorrenti che presentano offerte in aumento. L’ordinanza di vendita dispone il prezzo di partenza dell’incanto, il giorno e l’ora dell’udienza, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle singole offerte e il termine entro il quale, quando si dia luogo ad aggiudicazione, il prezzo deve essere versato.
• Si aggiudica l’asta, la migliore offerta non seguita da un’altra in rialzo entro tre minuti dalla precedente, il Giudice lo designa quale aggiudicatario dell’immobile. dell’immobile 

3) pignoramento immobiliare assegnazione:

• I creditori possono presentare entro 10 giorni dalla data di termine della procedura con incanto, la richiesta di assegnazione dell’immobile espropriato, offrendo una somma non inferiore a quella del valore-prezzo del bene determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.. Pertanto, una volta avvenuto il versamento, il Giudice pronuncia il decreto di trasferimento a norma dell’art. 586 c.p.c. (v. l’art. 590, comma 2 c.p.c.).

La prima casa può essere pignorata?

Secondo le ultime novità, la vendita all’asta dell’immobile pignorato e il pignoramento immobiliare non può essere effettuato nei seguenti casi:

• non è pignorabile l’immobile prima casa e relative pertinenze.
• se è l’unico immobile di proprietà del debitore.
• se l’immobile non è un’abiazione di lusso, ossia, rientrante nelle categorie catastali A/8 e A9.

Se l’immobile non rientra nelle condizioni sopra elencate, l’Agenzia di riscossione si può procedere al pignoramento dell’immobile solo se:

• l’importo del debito iscritto a ruolo è superiore a 120.000 euro;
• sono passati sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato.

Pignoramento immobiliare tempi procedura:

• Notifica di titolo esecutivo e notifica del precetto, che possono avvenire anche contestualmente da effettuarsi dopo 10 giorni dalla notifica del precetto e non oltre i 90 giorni
• Notifica dell’atto di pignoramento e trascrizione di copia autentica dell’atto presso i registri immobiliari. Il pignoramento si perfeziona con la trascrizione presso i registri immobiliari, entro 5 giorni: notifica avviso del pignoramento ai creditori privilegiati con credito che risulta da pubblici registri
• Deposito in tribunale dell’atto di pignoramento e, appena possibile, della nota di trascrizione, entro 10 giorni dal pignoramento e non oltre i 90 giorni
• Deposito ricorso con cui si chiede la vendita dei beni pignorati.
• Il creditore che chiede la vendita deve fare l’istanza di vendita dei beni pignorati allegando l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento.
• Tale documentazione, può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Se non si procede al deposito nei termini il pignoramento eseguito è dichiarato inefficace.
• Udienza dedicata alla scelta delle modalità di vendita dei beni pignorati con assegnazione o se Vendita: udienza per discutere il progetto di distribuzione delle somme ricavate se non ci sono contestazioni si ordina il pagamento delle quote se invece ci sono contestazioni si apre controversia ex art. 51

Pignoramento immobiliare modello fac simile:

La conversione del pignoramento consente al debitore soggetto di espropriazione immobiliare, di sostituire l’immobile pignorato con una somma di denaro determinata dal Giudice, prima che il Giudice fissi la data di udienza della vendita all’asta. 

L’istanza di conversione, è ammessa solo se il debitore contestualmente al deposito della stessa versa una somma non inferiore ad un quinto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento, il debitore, inoltre ha la possibilità di rateizzare sino ad un massimo di 36 mesi, il suddetto importo, evitando così nel frattempo, la vendita. Una volta verificato il buon esito dei versamenti il Giudice disporrà la Cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare.

Modello fac simile pignoramento Immobiliare istanza di conversione:

Tribunale Civile di ….

Istanza conversione pignoramento

procedura esecutiva immobiliare n. ….

Ill.mo Sig. Giudice dell’esecuzione,

Il sottoscritto……..  nato a ….  il ….,  residente in …….. Via ………, Codice Fiscale ………, ed elettivamente domiciliato in ………, via …. ……presso lo studio dell’Avv. ……., Codice Fiscale ….,

dal quale è rappresentato e difeso in virtù di mandato a margine del presente atto,

Premesso

– che con atto in data …., ad istanza di …., veniva eseguito il pignoramento del bene immobile di proprietà dell’istante sito in …., via ….;

– che parte istante offre il pagamento delle somme vantate dal creditore istante e dai creditori intervenuti e deposita con il presente atto, ai sensi dell’art. 495 comma 2, la somma di Euro ….;

tutto ciò premesso,

Chiede

alla S.V. Ill.ma di voler fissare ai sensi dell’art. 495 c.p.c. la somma da sostituire al bene immobile pignorato.

…. li ….

Avv. ….

Costo pignoramento immobiliare 2019: quanto costa far pignorare un immobile?

La Cancellazione della trascrizione dell’immobile pignorato presso i registri immobiliari può avvenire anche come conseguenza ad un’opposizione agli atti esecutivi così come ad iniziative promosse dal terzo pregiudicato dall’espropriazione.

Il debitore per procedere alla contestazione e quindi all’opposizione dell’atto di precetto di pignoramento, deve entro 60 giorni, deve presentare l’istanza di ricorso, se vuole appellarsi per motivi formali o sostanziali, o di contestazione del diritto a procedere con l’esecuzione, rilevando l’eventuale impignorabilità dei beni colpiti dall’esecuzione o valutando ogni aspetto di legittimità del pignoramento.

Per procedere alla contestazione, al ricorso dell’atto esecutivo di pignoramento immobiliare, il debitore deve pagare il contributo unificato pignoramento, ossia, il contributo che i contribuenti devono versare nelle cause civili per ricorrere in giudizio, dovuto a partire dal 7 luglio 2011 con l’introduzione della Legge n. 183/2011, al posto dell’imposta di bollo. L’importo del contributo varia a seconda del valore della lite, qualora il valore della lite non fosse determinabile lo Stato applica un importo forfetario.

Contributo unificato costi procedimenti esecutivi:

• Procedimenti di esecuzione immobiliare: € 242,00;
• Procedimenti di opposizione agli atti esecutivi: € 146,00;
• Procedimenti esecutivi ad eccezione di quelli mobiliari di importo inferiore a EUR 2.500,00: € 121,00;
• Procedimenti esecutivi mobiliari di valore inferiore ad EUR 2.500,00: € 37,00;
• Procedimenti esecutivi per consegna e rilascio e per obblighi di fare: € 121,00.