La presenza di telecamere di videosorveglianza in condominio – sempre più frequente nelle grandi città – risponde al bisogno di proteggere le singole abitazioni attraverso il controllo delle aree comuni della struttura in cui sono ubicate.

Al centro, dunque, c’è un bene comune.

Tutelando tale “bene”, si salvaguardano le parti che lo compongono. Ma sempre nel rispetto del Codice della Privacy.

I punti saldi normativi che regolano la materia (Provvedimento del Garante della Privacy del 2010 e Legge 11 dicembre 2012 sulla Riforma del Condominio) considerano due “poteri decisionali”: quello che fa capo all’assemblea condominiale e quello che vede protagonista l’amministratore. È attorno a questi che ruotano le procedure. Vediamo quali.

Chi dà il via libera all’installazione delle telecamere condominiali?

Sono i condòmini, riuniti in regolare assemblea, a deliberare. Ma solo in merito all’installazione di telecamere nelle aree comuni dell’edificio, tra le quali il portone di ingresso, l’androne, il pianerottolo, il garage, il cortile, il giardino.

Le aree utilizzate da tutti, insomma. Con divieto di inquadrare spazi che vadano oltre: ingressi di singole abitazioni, luoghi e strade circostanti, esercizi commerciali e altri edifici.

Con quale maggioranza decide l’assemblea condominiale? La Legge 11 dicembre 2012 sulla Riforma del Condominio è chiara: il numero dei voti necessario deve essere pari ad almeno la metà degli intervenuti più uno e ad almeno la metà del valore (i cosiddetti “millesimi”) dell’edificio.

La decisione di installare telecamere di videosorveglianza nelle aree private del condominio – la porta di ingresso di una singola abitazione, l’ingresso di un singolo box aiuto, ad esempio – spetta, invece, al singolo condòmine.

Il quale, nel rispetto dell’altrui diritto alla privacy, può fare installare telecamere che inquadrino solo la propria porta di casa, la porzione di pianerottolo prossima al suo uscio, il proprio posto auto.

In breve sintesi: le telecamere poste nelle aree comuni del condominio non possono videocontrollare le aree private e viceversa. In questo “nodo”, spesso inciampano i soggetti coinvolti.

Assemblea: possono partecipare persone estranee al condominio?

Il problema principale della privacy in ambito assembleare riguarda la possibilità che persone che non fanno parte del condominio possano partecipare all’adunanza. Ebbene, la legge non contempla espliciti divieti di partecipazione: ciò significa che, a meno che gli estranei non prendano parte alla votazione oppure non ne influenzino l’esito, non esiste una norma che vieti a terze persone di assistere alla riunione.

Esistono diverse ipotesi in cui soggetti diversi dai condòmini prendono parte all’assemblea: pensa, ad esempio, a tecnici o consulenti chiamati a relazionare su specifici lavori da svolgere, oppure al condòmino avanti con gli anni che si faccia accompagnare da un parente, ecc.

Questi soggetti, però, qualora l’assemblea condominiale ne ritenga necessaria la presenza, possono rimanere solo per il tempo necessario a trattare lo specifico punto all’ordine del giorno per il quale è richiesta la consulenza.

Si può videoregistrare l’assemblea?

Altro quesito che comunemente ci si pone è se si possa effettuare una ripresa (video o anche solamente audio che sia) della riunione condominiale. Si ritiene che l’assemblea condominiale possa essere videoregistrata, anche all’insaputa degli altri, se essa si svolge in un luogo comune (ad esempio, nel cortile del condominio); in caso contrario, è necessario il consenso di tutti i partecipanti.

In ogni caso, è vietata la divulgazione di quanto registrato, salvo consenso di coloro che erano presenti.

Videosorveglianza condominiale e privacy

Uno dei temi più dibattuti in tema di privacy tra condòmini riguarda l‘installazione di impianti di videosorveglianza all’interno dell’edificio. Bisogna, tuttavia, distinguere due ipotesi: quella delle telecamere installate dal singolo condòmino da quella delle telecamere poste a tutela dell’intero edificio.

Videosorveglianza del singolo condòmino

Quando l’installazione di sistemi di videosorveglianza viene effettuata dal singolo condòmino per la sicurezza propria e del proprio appartamento, non si applicano le norme previste dal codice della privacy. Ciò significa, ad esempio, che non è necessario segnalare l’eventuale presenza del sistema di videosorveglianza con un apposito cartello.

Rimangono comunque valide le disposizioni in tema di responsabilità civile e di sicurezza dei dati: è vietata la divulgazione delle immagine catturate dal sistema di videosorveglianza ed occorre cancellarle entro breve tempo, salvo la necessità di conservarle per consegnarle all’autorità.

È, inoltre, necessario, per non rischiare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata [2], che il sistema di videosorveglianza sia installato in maniera tale che l’obiettivo della telecamera posta di fronte alla porta di casa riprenda esclusivamente lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada, ovvero il proprio posto auto e non tutto il garage.

Videosorveglianza condominiale: quando non viola la privacy?

Nel caso in cui il sistema di videosorveglianza sia installato dal condominio per controllare le aree comuni, devono essere adottate tutte le misure e le precauzioni previste dal Codice della privacy.

Tra gli obblighi che valgono anche in ambito condominiale vi è quello di segnalare le telecamere con appositi cartelli. Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato tendenzialmente non superiore alle 24-48 ore, anche in relazione a specifiche esigenze come alla chiusura di esercizi e uffici che hanno sede nel condominio o a periodi di festività. Per tempi di conservazione superiori ai sette giorni è comunque necessario presentare una verifica preliminare al garante.

Le telecamere devono riprendere solo le aree comuni da controllare (cortile, androne, ecc.), possibilmente evitando la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (strade, edifici, esercizi commerciali ecc.). I dati raccolti (riprese, immagini) devono essere protetti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento).

Per approvare l’installazione di un sistema d videosorveglianza condominiale, l’assemblea deve deliberare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (i cosiddetti millesimi) dell’edificio.

La privacy nella bacheca condominiale

Altro problema frequente è quello del corretto utilizzo delle bacheche condominiali affinché non venga lesa la privacy dei condòmini.

Le bacheche all’interno del condominio sono utilizzabili per avvisi di carattere generale (ad esempio relativi al malfunzionamento degli impianti, tipo l’ascensore, ecc.) e non per comunicazioni che comportano l’uso dei dati personali riferibili a singoli condòmini; ciò perché gli spazi condominiali sono utilizzabili solo per diffondere avvisi a carattere generale.

Per comunicazioni personali è necessario fare ricorso a modalità differenti, tipo l’invio di una lettera raccomandata o di una pec.

Non è possibile utilizzare la bacheca per fare delle notifiche: ad esempio, non è possibile notificare il verbale d’assemblea al condòmino assente. Allo stesso modo, non si possono comunicare avvisi di pagamento o solleciti di pagamento derivanti da eventuali inadempienze mediante esposizione all’interno della bacheca condominiale.

Titolare e responsabile del trattamento delle immagini

A occuparsi, nel concreto, dei lavori che, dal momento della delibera, conducono alla messa a punto dell’impianto di videosorveglianza, è l’amministratore del condominio, il quale contatta le aziende installatrici, richiede e valuta i preventivi e, punto fondamentale, fa rispettare quanto prescritto dal Provvedimento del Garante della Privacy del 2010 e dalla Legge 11 dicembre 2012 sulla Riforma del Condominio. Dunque, il direttore d’orchestra è lui.

E se il titolare del trattamento delle immagini riprese dalle telecamere, nel caso specifico del condominio, non è una singola persona, bensì il condominio stesso, in quanto decide e delibera, il responsabile del trattamento delle immagini (chi le riceve, le visiona e le cancella dopo i tempi previsti dal Garante della Privacy) è l’amministratore oppure una figura esterna di supporto da lui nominata.

Spetta sempre all’amministratore l’affissione del cartello “Area videosorvegliata”, che dovrà essere posto in diversi punti della struttura condominiale.

Come (e quando) accedere alle immagini registrate

Relativamente alle immagini registrate dalle telecamere condominiali, due sono le regole categoriche: non possono essere utilizzate per altri fini che non siamo quelli della sicurezza e devono essere protette in modo tale che nessuno possa accedervi. 

Nessuno, eccetto il responsabile del trattamento delle immagini e i soggetti da lui incaricati, solo in caso di illeciti rilevanti (danneggiamenti alle parti comuni, furti nelle abitazioni, violenze personali) e solo dopo regolare denuncia alle autorità competenti e su esplicita richiesta.

I tempi di conservazione delle immagini non possono andare oltre le 24-48 ore. Per tempi di conservazione più lunghi, è d’obbligo interpellare il Garante, presentando regolare richiesta di verifica preliminare.

Bonus ristrutturazioni: confermata proroga a tutto il 2020

La nuova Legge di Bilancio, approvata in data 16 ottobre 2019, conferma la proroga, a tutto il 2020, del bonus Ristrutturazioni, grazie al quale sarà possibile beneficiare dell’agevolazione fiscale (detrazione del 50% delle spese per i lavori) prevista sugli interventi di ristrutturazione edilizia. Ma quali sono i lavori di ristrutturazione riguardanti le parti comuni del condominio che danno diritto al bonus?

Oltre agli interventi di manutenzione ordinaria, di ricostruzione di eventuali parti danneggiate della struttura, all’eliminazione delle barriere architettoniche, alla messa a punto di sistemi per agevolare la mobilità di disabili gravi, alle misure di risparmio energetico e di sicurezza sismica e altri, figurano anche le spese effettuate per la prevenzione di atti illeciti quali furti, aggressioni e a vandalismi mediante sistemi che prevedono anche le telecamere di videosorveglianza.