Al giorno d’oggi sono tante le persone che, per varie ragioni, si ritrovano a dover vivere in una casa in affitto e a dover stipulare un contratto di locazione.

Per alcuni soggetti vi possono essere alla base motivi di lavoro, mentre per altri invece necessità familiari o questioni economiche. Come sappiamo, esistono diverse tipologie di questo genere di contratti e tendono ad essere simili o a differenziarsi per alcuni aspetti.

Tra questi ultimi, a titolo esemplificativo, anche i tempi e le modalità di disdetta o di proroga. Tuttavia, è sempre importante fare attenzione sia a quanto scritto nel contratto, nel caso si fosse affittuari, e sia agli adempimenti obbligatori richiesti dalla normativa, per quanto concerne invece i proprietari dell’immobile.

Nello specifico, quando si effettua la proroga di un contratto di locazione bisogna prestare particolare attenzione alle scadenze: entro 30 giorni dalla scadenza del contratto è infatti obbligatorio il pagamento dell’imposta di registro e la comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Questo vincolo, con alcune variazioni, si applica anche ai contratti di locazione a cedolare secca. Vediamo allora nel dettaglio come procedere.

Proroga contratto di locazione: quando interviene

La proroga consiste nel rinnovo del contratto di affitto al momento della scadenza, che varia a seconda della tipologia di contratto.

I contratti a canone libero prevedono una formula di 4+4 anni. Alla scadenza dei 4 anni il contratto si rinnova automaticamente, salvo che, entro 6 mesi dalla scadenza, il locatore effettui la disdetta o il conduttore eserciti il diritto di recesso. Questo principio vale anche per le successive scadenze.

Comunque, al termine del secondo quadriennio, le parti potranno nel caso rinnovare il contratto d’affitto oppure, in base ad eventuali o particolari esigenze, apportarvi delle modifiche ed inserire delle nuove condizioni. In quest’ultima ipotesi, il soggetto che intende modificare il documento dovrà inviare alla controparte una raccomandata con avviso di ricevuta almeno 6 mesi prima della scadenza (del secondo quadriennio) del contratto.

I contratti a canone concordato prevedono una durata minima di 3+2 anni. Anche in questo caso se locatore e conduttore non interrompono il contratto almeno 6 mesi prima della scadenza, interviene il rinnovo tacito per ulteriori 2 anni.

Alla scadenza poi del quinquennio, lo stesso contratto si rinnova attraverso consueta comunicazione alla controparte con raccomandata con avviso di ricevuta.

I contratti di locazione ad uso transitorio possono avere una durata massima che va da 1 a 18 mesi. In questo caso non è necessaria la disdetta – o il recesso – perché al momento della scadenza il contratto cessa automaticamente. Se una parte vuole prolungare il contratto mantenendo la formula transitoria, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte mediante raccomandata il perdurare dell’esigenza che giustifica il ricorso a tale tipologia di contratto. In assenza di tale comunicazione, se il conduttore non rilascia l’immobile il contratto è automaticamente convertito in contratto ordinario con durata 4+4 ed è necessario pagare l’imposta di registro.

Ricordiamo che questo genere particolare di contratto è nato per soddisfare delle esigenze temporanee non turistiche di quelle persone che devono, per motivi personali o professionali, vivere in una località diversa rispetto a quella di residenza. Un esempio sono quei soggetti che, per ragioni di lavoro o di salute, si devono trasferire in altre città. Naturalmente, tra le motivazioni escluse da tale tipologia di contratto vi sono quelle di studio universitario che, come vedremo di seguito, rientrano in un’altra categoria contrattuale specifica.

Comunque, i contratti di natura transitoria sono disciplinati dall’articolo 5 della Legge 431/1998 e dall’articolo 2 del Decreto Ministeriale del 5 Marzo 1999, quest’ultimo sostituito tuttavia dal più recente Decreto Ministeriale 30 Dicembre 2002 e aggiornato ulteriormente dal Decreto Interministeriale del 16 Gennaio 2017.

I contratti di affitto per le esigenze abitative di studenti universitari rappresentano una particolare tipologia di contratti transitori che possono avere una durata da 6 a 36 mesi. Il contratto si rinnova automaticamente alla scadenza, salvo che il conduttore non eserciti almeno 3 mesi prima il diritto di recesso. In questo caso non è prevista la facoltà di disdetta da parte del locatore. Ma attenzione: se il contratto è stato stipulato con più locatori, in caso di recesso di uno di loro, il canone di locazione sarà a carico dei restanti.

Proroga contratto di locazione: la comunicazione all’Agenzia delle Entrate

Come anticipato la proroga del contratto di affitto deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, ottemperando al pagamento dell’imposta di registro.
È possibile ricorrere a due modalità:

  • Attraverso i servizi telematici dell’Agenzia: software RLI o RLI-WEB. In questo caso il pagamento viene fatto contestualmente, mediante addebito sul proprio conto corrente
  • Effettuando il pagamento con il modello F24 elementi identificativi, indicando il codice tributo 1504 e comunicando la proroga all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto entro 20 giorni dal versamento, mediante compilazione del modello RLI, scaricabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate

È possibile scegliere se pagare l’imposta di registro sull’intera durata della proroga, ottenendo uno sconto, oppure sulle singole annualità.

Per i contratti a cedolare secca non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro, ma è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto la proroga indicando la conferma di tale regime. È inoltre possibile esercitare tale opzione in sede di proroga qualora non fosse stata espressa per le precedenti annualità. Anche in questo caso si può utilizzare il modello RLI – software, ambiente web o presentando il cartaceo in ufficio. Chi si avvale di questo regime sarà tenuto al pagamento di un’imposta sostitutiva con le stesse scadenze e modalità previste per l’Irpef.

Nel caso in cui la proroga del contratto fosse comunicata oltre i tempi previsti, non si ha la decadenza dell’opzione della cedolare secca (sempre che il contribuente abbia mantenuto un comportamento conforme a quanto previsto da tale particolare opzione), tuttavia sono previste delle sanzioni pecuniarie. Se il ritardo della comunicazione risulta inferiore ai 30 giorni, allora l’ammontare di questa multa sarà di 50 Euro. Nel caso il ritardo sia superiore ai 30 giorni, la sanzione ammonterà invece a 100 Euro.

In caso poi di locazione e adesione al regime di cedolare secca, è utile rammentare che quest’ultima si può applicare unicamente ad immobili rientranti nelle categorie catastali dall’A/1 all’A/11 (con esclusione di quella A/10) affittate ad uso abitativo e con relative pertinenze. Inoltre, col 1° Gennaio 2019, tale regime è ammissibile anche per locazioni di immobili ad uso commerciale di categoria catastale C/1.

Proroga contratto di locazione: quanto si paga

Alla proroga del contratto di affitto si applicano le stesse aliquote dell’imposta di registro previste in sede di registrazione:

  • 0,50% per i fondi rustici
  • 1% per immobili strumentali soggetti ad iva
  • 2% negli altri casi

La base imponibile su cui calcolare l’importo da pagare è costituita dal canone di locazione dovuto nel periodo stabilito dalla proroga, o nelle singole annualità se si opta per il versamento annuale. Bisogna inoltre considerare che:

  • Ai contratti di locazione a canone concordato relativi a immobili che si trovano in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa si applica una riduzione del 30% della base imponibile, quindi l’imposta di registro va calcolata sul 70% dei canoni.
  • Chi opta per il pagamento integrale ha diritto a una detrazione dall’imposta pari alla metà del tasso di interesse legale – 0, 2% a partire dal 1° gennaio 2016 – moltiplicato per il numero delle annualità.
  • L’imposta per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
  • Eventuali aggiornamenti del canone di locazione vanno calcolati nella base imponibile dell’imposta di registro a partire dall’anno successivo a quello in cui sono stati applicati.

Per le proroghe dei contratti d’affitto a cedolare secca non si paga l’imposta di registro. È invece dovuta l’imposta sostitutiva con aliquote che variano dal 10% al 21% del canone di locazione. L’imposta sostitutiva è del 10% per il triennio 2014/2018 e del 15% dal 2018 per:

  • Contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in Comuni con carenze di disponibilità abitative, ad alta tensione abitativa o in stato di emergenza a seguito di calamità naturali
  • Abitazioni locate a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro purchè subaffittate a studenti universitari
  • Immobili sfitti

In tutti gli altri casi si applica l’aliquota del 21% che vale non solo per i contratti di locazione a canone libero, ma anche per quelli si natura transitoria.

È bene ricordare in particolare che tra i Comuni suddetti, per il quali l’imposta sostitutiva ammonta al 10%, vi rientrano 11 aree metropolitane e località confinanti e quindi nello specifico, così come evidenziato dal DL. 551/1998: Roma, Milano, Genova, Bologna, Venezia, Napoli, Palermo, Bari, Firenze, Catania e Torino. Oltre a quelli indicati, poi, vi rientrano anche i Comuni che sono capoluoghi di Provincia.

Proroga contratto di locazione: chi paga?

Del pagamento dell’imposta di registro rispondono in solido locatore e conduttore. Ciò vuol dire che entrambi sono obbligati al pagamento dell’imposta e, in caso di mancato versamento, sono tenuti al pagamento di una sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta dovuta.

Si ricorda, infine, che in caso di mancato pagamento è possibile a determinate condizioni ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso per pagare la sanzione in misura ridotta.

In particolare, l’ammontare di tale sanzione ridotta è:

  • dello 0,1% della imposta dovuta, per ogni giorno di ritardo e nel caso il pagamento avvenga entro 14 giorni successivi alla scadenza;
  • dell’1,5% di quanto dovuto, per un ritardo tra i 15 ed i 30 giorni;
  • dell’1,67% nel caso di ritardo nel pagamento e questo sia avvenuto tra i 30 ed i 90 giorni dalla scadenza prefissata;
  • del 3,75% dell’imposta dovuta, se il pagamento avviene entro un anno;
  • del 4,29% di quanto il contribuente doveva, per ritardi inferiori a due anni;
  • del 5% se il pagamento si effettua oltre due anni dalla scadenza;
  • In caso di regolarizzazione successiva alla constatazione della violazione, allora il contribuente dovrà pagare il 6% di quanto previsto, a cui poi si aggiungono gli interessi di mora e naturalmente l’imposta dovuta.