Quali tasse si pagano per la donazione immobiliare al figlio

La donazione è un atto di liberalità: chiunque può donare un bene immobile o immobile a un altro soggetto (non solo a un unico figlio ma anche a un amico o al Comune), chiaramente purché costui lo accetti. Affinché la donazione sia valida, occorre rispettare particolari forme e procedure, previste espressamente dal codice civile.

In tempi così precari, un aiuto dai genitori diviene sempre più importante per permettere l’acquisto di una proprietà.

Fra le soluzioni maggiormente frequenti vi è la donazione dell’immobile che, qualora effettuata fra genitore e figlio, permette di godere di importanti agevolazioni sulle tasse da versare.

Prima di approfondire quali siano le imposte che si devono versare ed in che misura, ricordiamo, brevemente, in cosa consista una donazione.

Questa non è altro che un atto o, ancora meglio, un contratto attraverso cui un soggetto (chiamato Donante) concede e trasferisce ad un altro (denominato Donatario) un bene patrimoniale o un proprio diritto a titolo gratuito (nel nostro caso in particolare un’abitazione).

Tale genere di contratto, previsto dal codice civile, per essere valido deve naturalmente rispettare forme e procedure specifiche, indicate nella normativa. La donazione può essere di due tipi: quella diretta o indiretta.

Nel primo caso, un genitore proprietario di un immobile lo cede ad un figlio, il tutto recandosi presso un notaio con due testimoni ed effettuando un passaggio di proprietà. Tale procedura richiede alcuni passaggi particolari nel caso in cui il figlio non sia ancora maggiorenne.

Si rientra nell’ipotesi, invece, di una donazione indiretta quando un genitore intende acquistare un nuovo immobile ed in seguito (ma sempre nella stessa operazione) effettua un passaggio di proprietà al figlio.

Ciò può avvenire attraverso due modalità: in pratica, il genitore paga direttamente il venditore e questi intesta la casa al giovane oppure (ipotesi differente e meno frequente rispetto alla prima) quest’ultimo riceve sul proprio contro il denaro per l’acquisto, con cui pagare il venditore (al posto del genitore). In tal caso, nell’atto notarile poi si dovrà specificare che il denaro per l’acquisto è frutto di una donazione.

Le imposte gravanti su questa operazione

In ogni caso non bisogna cadere nell’equivoco di pensare che donare una casa a un figlio sia completamente gratis.
Alle donazioni di immobili si applicano le seguenti imposte:

• imposta di donazione
• imposta ipotecaria
• imposta catastale
• imposta di registro

Gli importi dovuti, tuttavia, dipendono dal grado di parentela che intercorre tra donante e beneficiario e dalle eventuali agevolazioni per la prima casa.

A tali costi deve essere sommata la parcella del notaio che si occuperà della redazione e registrazione dell’atto di donazione ed effettuerà tutte le verifiche necessarie per attestarne la conformità a quanto previsto dalla legge.

In alcuni casi particolari, comunque, è possibile effettuare l’intera operazione anche senza l’intervento di un notaio e quindi evitare, o ridurre al massimo, di conseguenza, il pagamento dell’onorario di tale professionista.

Questo farebbe ridimensionare le spese sostenute dai genitori relative alla donazione di un immobile ad un figlio.

Tuttavia, l’intervento di un notaio è sempre consigliabile ed opportuno nelle operazioni di passaggio di beni mobili od immobili da un soggetto ad un altro, considerando la necessità di effettuarle secondo la corretta normativa vigente.

Costo donazione immobile a figlio: la base imponibile

Per comprendere come funziona il pagamento delle imposte è necessario prima di tutto capire su quale valore applicarle. La base imponibile è costituita dal valore catastale dell’immobile. Questo va calcolato rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente che varia a seconda della categoria dell’immobile:

• 110 per la prima casa
• 120 per gli immobili classificati nei gruppi catastali A e C, esclusi A/10 e C/1
• 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
• 60 per gli immobili di categoria A/10 e D
• 40,8 per le categorie C/1 ed E

Donazione casa ai figli: la tassa sulle donazioni

In caso di donazione immobile è necessario tenere presente innanzitutto la tassa sulle donazioni che, per le donazioni a coniugi o parenti in linea retta, è pari al 4%.

Questa tassa si applica, però, soltanto al valore catastale che eccede la franchigia di 1.000.000 di euro.

Ciò vuol dire che alle donazioni tra genitori e figli di immobili che hanno valore catastale inferiore a 1.000.000 di euro non si applica la tassa sulle donazioni.
Per le donazioni superiori a tale valore si applica l’aliquota del 4% solo sulla parte eccedente.

Ad esempio per la donazione al figlio di un immobile del valore catastale di 1.500.000 euro la tassa di donazione sarà pari a:

500.000 x 4% = 20.000 euro

Importante, inoltre, è ricordare che tale franchigia si innalza a 1.500.000 di euro nel caso in cui la donazione si effettuasse a favore di un figlio diversamente abile, mentre la tassazione del 4% resta inalterata.

Per cui, ricapitolando, effettuando tale genere di operazione a favore di un figlio, per un immobile con valore catastale inferiore ad un 1.000.000 di euro (1.500.000 nel caso il giovane fosse disabile) non si pagano tasse sulla donazione, mentre se si dovesse superare tale cifra, si dovrà versare il 4% della quota eccedente.

Costo donazione immobile a figlio: le imposte ipotecaria e catastale

Chi decide di donare casa al figlio dovrà inoltre tenere presenti altre due imposte:

• imposta ipotecaria: pari al 2% del valore catastale dell’immobile
• imposta catastale: pari all’1% del valore catastale dell’immobile

Se si tratta di donazione prima casa tali imposte saranno dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Per prima casa si intende l’abitazione principale del soggetto beneficiario, ossia quella in cui lui o il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.
In sintesi per accedere alle agevolazioni prima casa è necessario presentare i seguenti requisiti:

• Non possedere ulteriori immobili nello stesso Comune in cui è sita la casa ricevuta in donazione oppure altri immobili comprati grazie ad agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale
• Ricevere in donazione una casa non di lusso, ossia non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9
• Stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si trova la casa ricevuta in donazione, a meno che questa si trovi nel Comune in cui il beneficiario lavora o studia, o a meno che si tratti dell’unica casa di un soggetto emigrato all’estero

Donazione casa ai figli: imposta di registro e parcella notaio

Le donazioni di immobili devono essere effettuate mediante atto pubblico davanti al notaio, con la presenza di due testimoni. Entro 30 giorni il notaio provvede alla registrazione dell’atto per via telematica. La registrazione comporta il versamento dell’imposta di registro, pari a 200 euro.

Con la circolare n. 44/E del 7 ottobre 2011, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che se il valore dell’immobile è inferiore alla franchigia l’imposta di registro non è dovuta.

In ogni caso andrà considerata la parcella del notaio che curerà l’atto, variabile in funzione dell’onorario stabilito dal professionista.

In particolare, ad incidere su queste spese specifiche possono essere diversi fattori. Innanzitutto il valore dell’immobile oggetto della donazione. Più alta sarà tale cifra e maggiore dovrebbe risultare il compenso richiesto dal notaio.

Ad incrementare quest’ultimo poi si deve aggiungere la complessità dell’operazione da effettuare. Si consideri infatti, ad esempio, l’eventuale presenza di ipoteche o altri diritti reali sull’abitazione, che rendono maggiormente complessa l’intera procedura.

Un ulteriore fattore che spesso viene sottovalutato, ma che potrebbe incidere, sia pur lievemente, sulle tariffe del professionista a cui ci si rivolge, è anche il prestigio dello studio notarile.

Infatti, più rinomato risulta quest’ultimo e maggiori saranno con tutta probabilità gli oneri richiesti per effettuare una donazione di un immobile o qualsiasi altra operazione. Pertanto, tutti questi fattori tendono ad incidere fortemente sui costi complessivi finali della parcella di tale professionista.

Successione o donazione, quale risulta maggiormente conveniente

Ci si potrebbe chiedere a questo punto se, a livello di imposte da versare da parte di un genitore, risulti più opportuno, dal punto di vista economico, effettuare una successione piuttosto che una donazione.

La risposta è che il trattamento fiscale previsto per ambedue le ipotesi appaiono pressoché simili. In particolare, anche per una successione le imposte sia generali che quelle catastali e ipotecarie risultano essere uguali a quelle previste nel caso si voglia donare un bene immobile.

Una delle più grandi differenze è invece la tipologia di atto: la donazione infatti è un contratto tra vivi, mentre la successione è naturalmente una procedura cosiddetta “mortis causa”.

E, come abbiamo già accennato all’inizio, la prima generalmente si effettua per agevolare, anche dal punto di vista economico-fiscale, la cessione di un immobile ad un figlio, nel caso ne avesse necessità.

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Imposta di donazione

L’imposta di donazione prevede delle aliquote e delle franchigie diverse a seconda del grado di parentela:

Esempio calcolo da genitore a figlio o al coniuge

Esempio 1

Un genitore dona al figlio una casa del valore di 300.000 euro. Non paga alcuna imposta di successione perché il valore della casa è inferiore a 1 milione di euro.

Esempio 2

Un genitore dona al figlio una casa del valore di 1,5 milioni di euro. Paga un’imposta di successione pari al 4% ma solo sull’importo eccedente il milione, quindi solo su 500 mila euro.

Esempio calcolo da zio a nipote

Esempio 1

Uno zio dona al nipote una casa del valore di 300.000 euro. Non paga alcuna imposta di successione perché il valore della casa è inferiore a 1 milione di euro.

Esempio 2

Uno zio dona al nipote una casa del valore di 1,5 milioni di euro. Paga un’imposta di successione pari al 4% ma solo sull’importo eccedente il milione, quindi solo su 500 mila euro.

Esempio calcolo tra fratelli

Esempio 1

Un fratello dona all’altro una casa del valore di 90.000 euro. Non paga alcuna imposta di successione perché il valore della casa è inferiore a 100 mila euro.

Esempio 2

Un fratello dona all’altro una casa del valore di 500 mila euro. Paga un’imposta di successione pari al 4% ma solo sull’importo eccedente i 100 mila euro, quindi su 400 mila euro.

Esempio di calcolo: donazione al Comune

Esempio

Una persona dona al Comune una casa del valore di 300.000 euro. Paga un’imposta di successione pari al 8% applicata sui 300.000 euro.

Calcolo della base imponibile

Le aliquote non si applica all’esatto costo dell’immobile, ma su una base imponibile così calcolata:

Rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% * coefficiente che varia in base alla classe catastale dell’immobile stesso e che è pari a:

• 110 se si tratta di prima casa;
• 120 se si tratta di immobili di categoria A e C;
• 168 se si tratta di immobili di categoria B;
• 60 se si tratta di immobili di categoria A/10 e D.

Impugnazione

1. Violenza: quando il beneficiario ha costretto il donante minacciandolo;
2. Errore: quando il donante ha donato perché pensava sussistesse una determinata condizione, poi risultata inesistente;
3. Dolo: quando il beneficiario, per farsi donare l’immobile ha in qualche modo ingannato il donante;
4. Incapacità del donante: se al momento della firma della donazione il donante era incapace di intendere e volere, l’atto si può impugnare e annullare. È il tipico caso delle persone anziane e malate che donano immobili in prossimità della morte: non di rado gli altri parenti impugnano l’atto ritenendo che l’anziano non fosse in grado di capire, a causa di psicofarmaci, cure molto forti, ecc.
5. Nullità della forma: l’atto non presenta gli elementi essenziali di validità (firma delle controparti, assenza del notaio, ecc.);
6. Violazione delle quote di legittima: coniuge, ascendenti e discendenti la cui quota di legittima sia stata intaccata. L’atto può essere annullato.

Termini

L’atto di donazione si può impugnare entro i seguenti termini:

• In qualsiasi momento, in caso di violazione della forma;
• Entro 10 anni dalla successione, in caso di violazione della quota legittima;
• Entro 5 anni, in tutti gli altri casi.

Donazione immobile in corso di mutuo gravato da ipoteca

Se sull’immobile grava un’ipoteca, la banca potrà sempre pignorare l’immobile, a prescindere da chi sia l’attuale proprietario, quindi anche se l’immobile viene donato a una persona diversa dal sottoscrittore del mutuo.

Revoca

Il tribunale può revocare (quindi rendere inefficace) la donazione, per i due seguenti motivi:

1. Comportamento irriconoscente del beneficiario (cosiddetta ingratitudine menzionata nell’articolo 801 del codice civile);
2. Se il donante, dopo la donazione ha dei figli e all’epoca della donazione non sapeva che ne avrebbe avuti, allora può chiedere la revoca (articolo 803 del codice civile).

La revoca è disposta dal giudice su domanda degli interessati.