Ristrutturazione del condominio: quali sono le detrazioni che spettano nel 2019

Da poche settimane è uscita la Legge di Bilancio 2019 che ha prorogato per un altro anno il Bonus ristrutturazioni. Cosa è previsto nello specifico rispetto alle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie in condominio?

Vediamo i punti salienti per chi ha sostenuto spese di ristrutturazione nelle parti comuni condominiali.

VIVI IN UN CONDOMINIO CON PIÙ DI 8 CONDOMINI E HAI SOSTENUTO DELLE SPESE PER LA RISTRUTTURAZIONE DELLE PARTI COMUNI? POTRESTI CHIEDERE LA DETRAZIONE

La Legge di Bilancio 2019 ha prorogato fino al 31 dicembre 2019 la detrazione IRPEF del 50% per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni condominiali, con un limite massimo di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

Inoltre l’agevolazione del 50% vale anche per altri interventi: riparazione degli immobili danneggiati dalle calamità naturali, rimozione delle barriere architettoniche e installazione di dispositivi di sicurezza.

Ma cosa si intende esattamente con parti comuni?

Con questo termine si fa riferimento alle parti del condominio che fanno capo a più appartamenti autonomi gli uni rispetto agli altri, indipendentemente dall’esistenza di più proprietari.

Si tratta quindi di:

• suolo su cui sorge l’edificio e fondazioni
• muri maestri
• tetti e i lastrici solari
• scale e portoni d’ingresso
• vestiboli, portici, cortili
• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere
• i locali per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri servizi simili usati in comune
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune: ascensori, pozzi, cisterne, fognature…

Se nel tuo condominio sono state ristrutturate una o più parti comuni elencate qui sopra – per esempio il tetto o lastrico condominiale o facciata e balconi – tu e gli altri condòmini potreste avere diritto all’agevolazione, che spetta a ciascuno in base ai millesimi.

PER QUALI LAVORI SI PUÒ CHIEDERE IL BONUS RISTRUTTURAZIONI?

Nei condomini si può richiedere l’agevolazione del 50% per le spese sostenute per lavori di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su tutte le parti comuni (lett. a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Testo Unico dell’edilizia:

• interventi di manutenzione ordinaria:
  – opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture
  – opere che servono a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
  – sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
  – tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni
  – rifacimento di intonaci interni, impermeabilizzazione di tetti e terrazze
  – verniciatura delle porte dei garage
• interventi di manutenzione straordinaria:
  – opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienici e tecnologici
  – frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere a condizione che non modifichino la volumetria e la destinazione d’uso; per esempio: installazione di ascensori rifacimento di scale, recinzioni, interventi di risparmio energetico, sostituzione di infissi
• restauro e risanamento conservativo
  cioè gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità con opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili (adeguamento delle altezze dei solai, apertura di finestre)
• ristrutturazione edilizia
  interventi per trasformare un fabbricato con opere che possono portare a un corpo edilizio del tutto o in parte diverso dal precedente, come la demolizione e ricostruzione, modifica della facciata, realizzazione di mansarde e balconi, apertura di porte e finestre, nuovi servizi igienici che ampliano la volumetria

La detrazione del 50% deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo e non è cumulabile con altre agevolazioni previste per gli stessi interventi come, per esempio, la detrazione del 65% per l’efficientamento energetico degli edifici. Quindi, se gli interventi realizzati nel vostro condominio rientrano sia nel Bonus ristrutturazioni che in quello per il risparmio energetico, dovrete scegliere uno dei due.

La detrazione può essere richiesta anche per le spese sostenute per:

• la progettazione degli interventi
• le prestazioni professionali richieste per poter realizzare i lavori
• la messa in regola degli edifici ( DM 37/2008 sugli impianti elettrici e legge 1083/1971 sugli impianti a metano)
• perizie, sopralluoghi, l’acquisto dei materiali, relazioni di conformità
• Iva, imposte di bollo, rilascio di autorizzazioni e oneri di urbanizzazione

CI SONO DEGLI ADEMPIMENTI DA RISPETTARE PRIMA DELL’AVVIO DEI LAVORI?

Sì, per poter beneficiare dell’agevolazione IRPEF del 50%, prima di iniziare i lavori bisogna:

• avere i titoli abilitativi richiesti per leggere, quando necessari
• inviare all’ASL competente per il vostro territorio una comunicazione che contenga: generalità del committente dei lavori, dove si trova l’immobile, natura dell’intervento, dati identificativi dell’impresa esecutrice e la sua assunzione di responsabilità sul rispetto degli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione, data di inizio dei lavori.

Inoltre, per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali, dovrete indire un’assemblea che deliberi l’approvazione dei lavori e come verranno ripartite le spese e la detrazione, in base ai millesimi.

Cosa succede invece se il tuo è un piccolo condominio con meno di 8 condòmini senza amministratore e senza codice fiscale del condominio?

Anche voi potete richiedere la detrazione, ecco come funziona.

VIVI IN UNO CONDOMINIO MINIMO? ECCO COME FUNZIONA LA DETRAZIONE IN QUESTO CASO

Un condominio minimo è un edificio con un massimo di 8 condòmini, che non ha né l’obbligo di nominare l’amministratore né di richiedere il codice fiscale, ma ha comunque diritto alla detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.

In questo caso – come riporta la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016 dell’Agenzia delle Entrate – per richiedere l’agevolazione:

• il pagamento deve sempre essere fatto con bonifico bancario/postale
• se il condominio non ha il codice fiscale, i condòmini devono riportare le spese sostenute nei modelli di dichiarazione indicando il codice fiscale del condòmino che ha fatto il bonifico

Durante i controlli si dovrà dimostrare che gli interventi di ristrutturazione sono stati fatti sulle parti comuni dell’edificio.

Per la tua dichiarazione ti rivolgi ad un Caf o ad un intermediario abilitato?

Oltre ai documenti richiesti di solito per la dichiarazione, dovrai portare anche un’autocertificazione per attestare quali lavori di ristrutturazione alle parti comuni sono stati fatti, indicando anche i dati catastali degli immobili del condominio.

BONUS RISTRUTTURAZIONI: COME FUNZIONANO I PAGAMENTI?

Per ottenere la detrazione i pagamenti devono essere fatti con bonifico bancario o postale in cui devono risultare:

• causale del versamento
• codice fiscale del beneficiario della detrazione
• codice fiscale o il numero di partita Iva del beneficiario del pagamento

Se più persone sostengono la spesa e tutte vogliono chiedere la detrazione, nel bonifico vanno indicati tutti i codici fiscali di tutti i soggetti interessati all’agevolazione. Nel caso degli interventi sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio, bisogna riportare anche quello dell’amministratore o del condomino che ha fatto il pagamento.

I dati relativi ai pagamenti vanno comunicati all’Agenzia delle Entrate online entro il 28 marzo di ogni anno.

L’AGEVOLAZIONE DEL 50% SI PUÒ PERDERE?

Sì, l’agevolazione si può perdere o non essere riconosciuta, quando:

• il pagamento non è stato fatto con bonifico
• il bonifico non contiene le informazioni necessarie: causale del versamento, codice fiscale di chi beneficia della detrazione, p.iva o codice fiscale del soggetto verso cui è stato fatto il bonifico
• non è stata fatta la comunicazione all’ASL (nei casi in cui è obbligatoria)
• non sono state presentate le fatture o le ricevute che attestano le spese fatte
• non sono state rispettate le norme urbanistiche ed edilizie o sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi (un motivo in più per affidarti ad un’impresa di ristrutturazioni edilizie esperta e certificata)

Oltre alle detrazioni viste fin qui, è prevista anche l’agevolazione Iva per gli interventi di recupero edilizio. Vediamo di cosa si tratta.

IVA DEL 10% SU LAVORI DI RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO E RISTRUTTURAZIONE

Per alcuni interventi è prevista l’Iva agevolata del 10% che vale per:

• le prestazioni di servizi che dipendono da contratti di appalto o d’opera per la realizzazione di:
  – interventi di restauro
  – interventi di risanamento conservativo
  – interventi di ristrutturazione
• l’acquisto di beni, escluse materie prime e semilavorati, usati per gli interventi appena elencati
• la fornitura dei beni finiti, cioè quelli che, pur facendo parte della costruzione, mantengono la propria individualità (porte, infissi esterni, sanitari, caldaie…).

L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.

I Bonus lavori condominiali 2019 sono le agevolazioni riservate ai condomini e condòmini che consentono di beneficiare della detrazione di una certa percentuale di IRPEF per le spese sostenute per interventi di ristrutturazione, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, di riqualificazione energetica e misure antisismiche.

Su tutte queste spese, lo Stato Italiano, riconosce diversi tipi bonus con aliquote diverse a seconda che i lavori condominiali rientrino negli interventi agevolabili dal bonus ristrutturazioni al 50%, dall’Ecobonus per l’efficientamento energetico o nel nuovo sismabonus pari al:

• 75% per gli interventi di miglioramento di 1 classe di rischio dell’intero edificio;
• 85% per gli interventi che comportano il miglioramento di 2 classi di rischio dell’intero edificio.

Anche per il 2019, è in vigore il bonus unico condomini 2019, ossia, una detrazione fiscale per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 qualora finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico + riqualificazione energetica.

Se quindi gli interventi eseguiti determinano:

• il passaggio ad 1 una classe di rischio: la detrazione è all’80%;

• il passaggio a due classi di rischio inferiore: la detrazione è pari all’85%.
• spesa massima non superiore i 136mila euro.

Vi ricordiamo inoltre che per tali lavori, è obbligatoria la Comunicazione ENEA 2019 entro 90 giorni dalla fine dei lavori, inoltre da settembre scatta l’obbligo anche per alcune tipologie di ristrutturazioni, per tutte le informazioni leggi Comunicazione Enea ristrutturazione.

Note di approfondimento : Bonus lavori condominiali 2019: cos’è?

Il bonus lavori condominiali, è un’agevolazione fiscale che rientra tra i cd. bonus casa 2019 e che consente ai singoli condòmini, di detrarre dalla propria IRPEF, imposta sul reddito delle persone fisiche, le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini, effettuati sulle parti comuni e sull’edificio.

In tali interventi, rientrano, pertanto, le ristrutturazioni edilizie, manutenzione, restauro e risanamento conservativo, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, per i quali spetta una detrazione pari al 50% mentre per gli interventi volti alla riqualificazione energetica, la detrazione è al 65% e quelli rivolti al miglioramento della classe di rischio sismico, varia dal 75 all’80%.

Con la nuova legge di Bilancio 2019, tali bonus sono stati prorogati per tutto il 2019:

• bonus ristrutturazione 2019: confermata detrazione al 50% fino al 31 dicembre 2019;
• Econonus risparmio energetico: cambia la detrazione solo per le caldaie a condensazione: al 65% se di classe A con contestuale installazione di termoregolazione evoluti, al 50% per quelle di classe A, 0% se di classe B;
• bonus mobili ed elettrodomestici: confermata detrazione al 50% per un massimo di spesa pari a 10.000 euro, fino al 31 dicembre 2019 valido anche per l’acquisto di mobili per arredare le parti comuni, come le guardiole, oppure, l’appartamento del portiere.
• Sismabonus condomini confermato e modificato dalla Legge di Bilancio, nasce il nuovo bonus unico condomini per gli edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Qualora i lavori siano finalizzati contemporaneamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, viene previsto il bonus unico che unisce ecobonus e sismabonus.
• nuovo bonus verde 2019 condomini per terrazzi, balconi e giardini condominiali.
• bonus tende da sole 2019 qualora dotate di schermatura solare.
• Bonus finestre 2019: la detrazione delle spese quest’anno è passata al 50% sia che l’intervento è agevolabile con Ecobonus che bonus ristrutturazione.

Si ricorda inoltre che, il bonus ristrutturazioni condominiali, l’Ecobonus condominio e il sismabonus, sono detrazioni alternative tra loro, per cui se la spesa rientra in entrambe le categorie, è l’amministratore e l’assemblea di condominio, a dover decidere quale delle due detrazioni fruire al fine di ottenere un maggior risparmio di imposta.

Fatta eccezione per chi effettua contestualmente lavori condominiali Ecobonus + sismabonus.

Per maggiori informazioni leggi anche proroga bonus ristrutturazioni, verde, mobili e Ecobonus 2019.

Bonus lavori condominiali: come funziona? Documenti:

I condòmini, per fruire della detrazione derivante dal bonus lavori condominiali 2019, devono effettuare il pagamento degli interventi tramite bonifico bancario o postale, intestato al condominio.

Il condominio, nelle vesti dell’amministratore, ha l’obbligo di conservare poi, tutta la documentazione di spesa.

Documenti lavori condominiali amministratore:

fatture e ricevute fiscali relative alle spese sostenute per eseguire i lavori sulle parti comuni, con l’indicazione del costo della manodopera utilizzata per la realizzazione degli interventi;

ricevuta del bonifico;

copia delle comunicazioni trasmesse (all’Agenzia delle Entrate e alla Asl locale competente per l’inizio dei lavori).

Documenti per ciascun condòmino: ogni singola familgia che abita all’interno del condominio, edificio oggetto delal detrazione, ha invece il diritto ed il dovere di conservare la certificazione rilasciata dall’amministratore, attestante:

• l’adempimento di tutti gli obblighi previsti dalla legge;
• la quota della spesa imputabile a ciascuna delle unità immobiliari possedute dal condomino, calcolata in base ai millesimi di proprietà. Ai fini del riconoscimento del bonus sulle spese lavori condominiali, è l’amministratore che si incarica di insegnare ad ogni condomino, la rispettiva documentazione, riportante le quote detraibili spettanti, in base alle tabelle millesimali. 

L’attestazione lavori condominiali rilasciata dall’amministratore, è la certificazione che serve ai singoli condòmini, per attestare la spesa sostenuta. 

Nel caso in cui, il condominio non abbia provveduto a nominare un amministratore, in quanto non obbligato a farlo in base all’art. 1129 c.c. come modificato dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220, per poter fruire della detrazione lavori condominiali 2019, deve provvedere a richiedere all’Agenzia delle Entrate, l’attribuzione del codice fiscale del condominio ed eseguire tutti gli adempimenti richiesti, a nome del condominio stesso.

Bonus condominio requisiti:

I condomini, per poter fruire del bonus lavori condominiali, e poter quindi detrarre le spese, devono rispettare un requisito molto importante e cioè che i lavori condominiali, devono essere eseguiti sulle parti comuni dell’edificio.

Secondo l’art. 1117 c.c., rientrano nelle Parti comuni dell’edificio:

1) il terreno su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i balconi, i portoni, le scale, gli androni, i portici, i cortili e in generale, tutte le parti dell’edificio usate da tutti i condòmini.
2) i locali per la portineria, alloggio del portiere, la lavanderia, del riscaldamento centrale e per tutti gli altri servizi in comune; 
3) le opere e tutte installazioni che servono all’uso e al godimento comune, come ad esempio gli ascensori, le cisterne, le fognature, gli impianti per l’acqua, gas, luce, riscaldamento fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.