Con il Decreto Legislativo numero 102 del 2014 è stata recepita una Direttiva europea volta alla diminuzione del consumo energetico e dell’emissione di gas serra.
Per tale motivo è stato imposto ai caseggiati che possiedono impianti centralizzati, una termoregolazione che, insieme alla contabilizzazione del calore, è diretta a suggerire ai condomini di consumare quantità inferiori di energia, facendo leva sull’argomento risparmio economico.
Inoltre, discostandosi dall’articolo 1123 del Codice Civile, è stato introdotto un criterio del tutto nuovo per quanto concerne la ripartizione delle spese per il riscaldamento.
Nella maggior parte dei casi, si è trattato di nuove valvole termostatiche, e di ripartitori a contatto come quello nell’immagine.
Ma il nuovo obbligo ha anche portato molti dubbi, che cercheremo di risolvere con questo articolo, nel quale terremo conto del caso più diffuso del caso di utilizzo di ripartitori di calore, e quindi di contabilizzazione indiretta.
1) Come viene calcolata la ripartizione delle spese di riscaldamento? E cos’è quota involontaria?
Quando è stato imposto l’obbligo di installare i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore è cambiato anche il metodo di ripartizione delle spese di riscaldamento. Con l’entrata in vigore della norma UNI 10200 la principale novità è data dall’introduzione dei millesimi di fabbisogno, che vanno a sostituire i vecchi millesimi di riscaldamento.
I millesimi di fabbisogno vengono calcolati in base alle dispersioni di calore delle unità immobiliari. Si tiene conto quindi dei muri perimetrali, sia rivolti verso l’esterno che verso le scale, dall’esposizione, della tipologia e dimensione degli infissi, e delle dispersioni verso il basso (pianterreno) o verso l’alto (ultimo piano). Un appartamento esposto a Nord avrà più millesimi di uno esposto a Sud, così come due appartamenti appartenenti alla stessa colonna avranno millesimi differenti se gli infissi fossero diversi.
La norma determina anche il metodo di ripartizione delle spese. La manutenzione ordinaria viene ripartita adesso con i nuovi millesimi di fabbisogno. La manutenzione straordinaria continua ad essere ripartita secondo i millesimi di proprietà. Invece. le spese legate al consumo di combustibile vengono divise in due quote: volontaria ed involontaria.
La famosa quota involontaria è dovuta al calore disperso dall’impianto prima che questo arrivi nelle unità immobiliari, a partire dalla centrale termica. Nel caso di installazione di contabilizzatori a ripartitore, può essere determinata tramite strumenti di misura, o calcolata sulla base delle dispersioni calcolate per i millesimi di fabbisogno. In base al tipo di impianto varia generalmente per i condomini fra il 10% e il 30 % del fabbisogno di calore dell’intero edificio.
La quota involontaria ha dunque un valore in euro diverso anno per anno in base al prezzo del combustibile, e può variare anche in caso di ristrutturazioni che comportano un risparmio energetico.
Una volta calcolata la quota involontaria, per semplice sottrazione si ha la quota volontaria. Quest’ultima viene ripartita invece in base alle letture dei contabilizzatori. A unità di ripartizione maggiori corrisponde una spesa maggiore. Un buon metodo per risparmiare è tenere sott’occhio l’andamento dei consumi dei propri contabilizzatori, prestando attenzione a quanto velocemente aumentano. Non si può stabilire a priori il prezzo per singola unità, come per la tariffa dell’energia elettrica ad esempio, perchè questa dipende dal totale consumato da tutte le unità immobiliari dell’edificio.
2) E’ obbligatorio utilizzare la UNI 10200 per la ripartizione delle spese di riscaldamento?
Non è obbligatorio in un caso particolare. Bisogna sempre far eseguire il calcolo secondo norma UNI10200 ad un tecnico abilitato, il quale nel momento in cui dovesse riscontrare una variazione del fabbisogno termico al metro quadro fra due unità immobiliari superiore al 50% ha il dovere di comunicarlo al condominio.
A questo punto il condominio, in sede di assemblea, può decidere se applicare quanto previsto dal D.Lgs 141/2016 . In questo caso, può utilizzare una tabella millesimale alternativa, a scelta del condominio, per la ripartizione della quota involontaria.
Il condominio inoltre ha la facolta di scegliere la percentuale di spesa della quota involontaria, la quale non può però andare oltre il 30%.
Come si può comprendere se si ricade nell’ambito appena descritto? Bisogna prendere nella relazione tecnica consegnata al condominio il fabbisogno di calore di ogni appartamento e dividerlo per i mq di superficie dell’appartamento stesso. Se il valore ottenuto per un appartamento è doppio rispetto a quello di un altro si può chiedere di applicare il D.Lgs 141/2016.
ATTENZIONE, è l’assemblea a decidere se utilizzare la tabella calcolata secondo norma UNI10200 o una alternativa, non è una scelta obbligatoria.
3) Chi ha un impianto autonomo paga la quota involontaria?
La risposta necessita di una premessa. Partecipano alle spese relative all’impianto di riscaldamento coloro che detengono la proprietà dell’impianto stesso.
Quindi nel caso di un interno distaccato, la risposta è affermativa. Per distaccato si intende l’appartamento che in passato era collegato all’impianto centralizzato, e che poi ha deciso di distaccarsene provvedendo da sè al proprio riscaldamento.
Il distaccato paga la manutenzione straordinaria, ordinaria e la quota involontaria, in quanto queste spese sono necessarie al funzionamento dell’impianto, di cui lui continua ad essere proprietario.
In alcune situazioni si hanno unità immobiliari che non sono mai state collegate all’impianto centralizzato, quindi non ne detengono la proprietà. In questo caso non partecipano a nessuna spesa relativa all’impianto.
4) Cosa succede a chi non ha installato le termovalvole?
La legge impone l’obbligo di installare un sistema di termoregolazione nei condomini. Chi non si adegua a quanto previsto da norma incorre in sanzioni che vanno dai 500 ai 2500 €.
A livello di ripartizione delle spese, la normativa prevede che per le unità immobiliari in cui non sono stati installati i contabilizzatori la quota volontaria vada calcolata sulla base del fabbisogno ideale.
Ciò significa calcolare la quota di consumo in base a quanto calore idealmente ha bisogno l’appartamento, così come fatto per il calcolo dei millesimi.
5) Come funzionano i ripartitori di calore?
I ripartitori di calore, anche chiamati contabilizzatori, devono calcolare quanta energia emette il termosifone durante l’anno. Per fare questo, misurano due temperature, quella sul termosifone e quella dell’ambiente e ne fanno la differenza
. Maggiore è la differenza tra queste due temperature, più il termosifone sta consumando energia. Per questo motivo, quando la stanza è più fredda, ad esempio perché ci sono più dispersioni, il termosifone consuma di più e il ripartitore di calore se ne accorge.
Il contabilizzatore deve essere programmato dai tecnici al momento dell’installazione, per inserire i dati del termosifone come dimensione e tipologia. Se un ripartitore è programmato male, potrebbe segnare un consumo molto diverso da quello effettivo, e di conseguenza portare ad un errore sul bollettino del riscaldamento.
6) Come faccio a controllare le letture?
I contabilizzatori permettono di verificare il consumo di ogni termosifone, sia per verificare durante la stagione quanto si sta consumando, sia per controllare che la lettura che la ditta ha usato per la ripartizione è quella giusta. E’ utile controllare periodicamente questi valori, in modo da accorgersi tempestivamente di difetti dei contabilizzatori o di comportamenti sbagliati da correggere.
Anche se ogni marca di ripartitore di calore è diversa, tutti hanno un display che mostra ciclicamente alcuni dati. Tra questi, c’è sempre la lettura della stagione in corso, ovvero dall’accensione del riscaldamento fino alla data attuale, e la lettura della stagione precedente. Per capire quali siano questi valori, sarà necessario controllare il manuale del ripartitore di calore, o chiedere spiegazioni alla ditta che li ha installati.
La lettura attuale è utile per capire se un termosifone sta consumando in modo anomalo. Per verificarlo, sarà necessario confrontare i valori di diversi termosifoni, magari anche con i valori degli anni precedenti.
Per controllare invece che la lettura fatta dalla ditta che si occupa della ripartizione è giusta, è necessario appuntare, alla fine della stagione termica ovvero quando vengono spenti i termosifoni, il valore della lettura complessivo. Quando verranno forniti i rendiconti del riscaldamento, la ditta dovrà fornire a ciascun condomino anche un riepilogo, dove saranno riportate le unità di ripartizione, da confrontare con i valori rilevati a mano.
7) Cosa succede se un contabilizzatore è esposto al sole, calcolerà un consumo in più?
No, il ripartitore di calore misura differenza di temperatura tra ambiente e termosifone. Se il sole scalda il ripartitore, scalda anche il termosifone e la differenza delle temperature non ne risente.
8) Cosa succede se oltre al termosifone ho un’altra fonte di calore? Pago due volte?
Se in una stanza c’è un’altra fonte di calore, ad esempio una stufa elettrica o un condizionatore, il ripartitore non calcola di più. Esso infatti misura la differenza tra la temperatura del termosifone e quella ambiente, e se questa sale perché riscaldata da un’altra fonte, il ripartitore leggerà una differenza minore e quindi un consumo più basso.
9) Perché da quando ci sono le nuove valvole il termosifone non si scalda come prima?
Le valvole termostatiche sono molto diverse rispetto alle vecchie valvole. Mentre prima il termosifone era sempre tutto aperto, e funzionava sempre al massimo, con le nuove valvole la potenza si adatta alla reale necessità della stanza. Le valvole termostatiche hanno infatti un sensore di temperatura, che cambia il grado di apertura seguendo la temperatura ambientale. In questo modo, quando la stanza si è riscaldata, la valvola si chiude parzialmente, facendo circolare meno acqua. Per questo motivo, è possibile che si senta il termosifone tiepido, oppure addirittura freddo nella parte bassa. Questo non significa che la valvola non sta funzionando, ma che sta proprio facendo il proprio lavoro.
10) Conviene chiudere le valvole nelle giornate più calde?
No, non ha senso chiudere le valvole se fa più caldo. Infatti, le valvole già sentono quando la temperatura della stanza si alza e riducono automaticamente la potenza. Conviene invece regolare una volta sola l’apertura in base alle necessità personali e alle esigenze di ciascun’ambiente, e chiuderle solo se si prevede di non essere in casa per diversi giorni, proprio come si farebbe nel caso di un riscaldamento autonomo.
11) D’estate devo chiudere le valvole per evitare di consumare?
Durante il periodo estivo, cioè da quando l’impianto centralizzato viene spento a quando viene riacceso, non ha senso chiudere le valvole, perché comunque il termosifone non può scaldarsi visto che la caldaia non è accesa. Al contrario, durante il periodo estivo è necessario aprire completamente le valvole. Questo per evitare che le guarnizioni delle valvole si deformino o si deteriorino, e anche per assicurare che nel caso di manutenzione, ad esempio per lavaggio dell’impianto, l’acqua circoli anche nel nostro termosifone.
La Norma UNI 10200
Dopo che sono stati adottati questi sistemi di contabilizzazione e di termoregolazione sono state identificate due modalità diverse per ripartire le spese di riscaldamento.
La prima è contenuta nella norma Uni 10200: essa lega l’onere del servizio riscaldamento ai consumi effettivi di energia termica ed ai costi generali necessari alla manutenzione dell’impianto. In questo modo, la spesa totale per il riscaldamento si ottiene sommando una quota di consumo (ognuno paga solo la parte di calore prelevata dai propri termosifoni) e una quota di “potenza termica impegnata” (legata alle dispersioni dell’impianto, manutenzione, gestione della contabilizzazione, ecc.).
Nella contabilizzazione diretta le dispersioni si ottengono sottraendo al consumo totale quello utilizzato dalle unità immobiliari e dai locali ad uso collettivo. Nella contabilizzazione indiretta, la quota fissa viene determinata da un tecnico del condominio mediante un calcolo tecnico effettuato con specifiche indicazioni tecniche.
Per questo calcolo si crea una tabella di fabbisogno necessaria per ripartire le spese di consumo involontario, espresse in millesimi di fabbisogno di calore. In questa tabella, il tecnico incaricato, non può considerare le migliorie fatte nelle singole unità immobiliari come doppi vetri o opere di coibentazione, in quanto si rischierebbe di conteggiare i millesimi in funzione di un irreale fabbisogno basato su uno stabile realizzato in passato ma, intanto, ristrutturato.
Se la Norma UNI 10200 non è applicabile per qualsivoglia motivo, l’assemblea potrà decidere di adottare il nuovo criterio ex D.Lgs. n. 141/2016 in cui è possibile dividere l’importo complessivo fra gli utenti finali attribuendo, agli effettivi prelievi volontari di energia termica, una quota di almeno il 70% mentre i consumi involontari sono predeterminati dal legislatore con la percentuale del 30% sulla spesa complessiva.
Condomini distaccati
I condomini che distaccano la loro unità immobiliare dall’impianto centralizzato è obbligato a partecipare agli oneri di esercizio se il distacco non ha comportato alcuna diminuzione delle spese di servizio che sono a carico degli altri condomini; questo perché se l’onere di esercizio dell’impianto non è diminuito dopo il distacco non fosse diminuito e la quota non è a carico del condomino che ha rinunciato, gli altri condomini si trovano costretti a pagare anche la quota che spetterebbe al condomino distaccato.
Anche perchè l’impianto resta di proprietà irrinunciabile anche dei condomini distaccati ed essi devono contribuire ai costi di dispersione dello stesso.
Ne caso si applichi il nuovo criterio di cui al comma 5 dell’art. 9 del D.Lgs. n. 102 del 2014, i distaccati potranno contribuire agli oneri relative alla dispersione e alla gestione del servizio usando le quote delle tabelle millesimali “vecchie”.
