Usufrutto casa

L’usufrutto abitazione è un diritto regolato dall’articolo 981 del codice civile, che attribuisce a chi ne è titolare la possibilità di godere della cosa altrui, purché ne rispetti la destinazione economica.

L’usufruttuario ottiene dunque il possesso di una casa di proprietà di un altro soggetto e può utilizzarla, ma non può trasformare la destinazione d’uso per cui è stata fabbricata.

Usufrutto casa: contenuto e durata

L‘usufrutto di una casa riconosce all’usufruttuario il diritto di utilizzare l’immobile e trarne ogni utilità, nel rispetto della destinazione economica e delle limitazioni imposte dalla legge.

Il proprietario dell’abitazione manterrà su di essa la nuda proprietà.
L’usufrutto concesso a una persona fisica non può eccedere la vita dell’usufruttuario e non può essere trasmesso agli eredi. Se l’usufruttuario cede il proprio diritto mediante atto tra vivi questo si estinguerà alla morte del primo titolare.
L’usufrutto concesso a una persona giuridica ha una durata massima di trent’anni. L’usufrutto può estinguersi prima di tali termini nei seguenti casi:

• scadenza del termine convenuto per la durata del diritto
• prescrizione, se il diritto non viene esercitato per 20 anni
• gravi abusi del diritto da parte dell’usufruttuario
• riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona
• totale perimento della cosa

Se l’usufrutto è stato concesso a più di una persona, in caso di decesso di uno degli usufruttuari il diritto viene suddiviso tra i superstiti se è stato specificato nell’atto che si tratta di usufrutto congiunto.

Altrimenti alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota si riunirà con la nuda proprietà.

Usufrutto casa e nuda proprietà

Il proprietario che concede in usufrutto un’abitazione mantiene su di essa la nuda proprietà: ovvero conserva la proprietà dell’immobile, ma ne trasferisce il possesso all’usufruttuario.

Il proprietario continua dunque a disporre dell’immobile e può ad esempio decidere di venderlo, ma tale atto non estingue l’usufrutto e chi acquista la casa manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell’usufrutto. Nel momento in cui si estingue l’usufrutto il proprietario acquista nuovamente tutti i diritti sull’immobile e si ricostituisce la pienezza potestativa.

Comunque, le ragioni che portano alla cessione o all’acquisizione della nuda proprietà possono essere varie.

Tra i venditori più frequenti nel nostro Paese vi sono gli anziani (sia soli che in coppia) ed in particolare quelli che non posseggono eredi, in quanto alla loro morte spesso non saprebbero a chi destinare l’immobile. Una vendita della nuda proprietà, dal loro punto di vista, fornirebbe diversi vantaggi.

Tra questi, vi è senz’altro avere maggiore denaro e quindi più consistenti mezzi finanziari per poter vivere il resto della loro vita in condizioni migliori, senza dover lasciare la casa.

Questa maggiore liquidità permetterebbe loro anche di poter affrontare eventuali spese mediche, senza patire i pesanti obblighi derivanti dalla richiesta di un prestito ipotecario (in pratica dover lasciare la casa se non si riuscisse a restituirlo).

Anche le ragioni che, invece, spingono gli acquirenti di una nuda proprietà sono altrettanto varie. Ad esempio, dei genitori che acquistano tale diritto su un immobile affinché un giorno, con la scomparsa del proprietario, possano destinarlo ad abitazione di un figlio.

Frequente è anche il caso di investitori che, avendo del denaro a disposizione (magari dei risparmi), l’utilizza per effettuare appunto investimenti di tipo immobiliare.

Col vantaggio ulteriore e non secondario di non far figurare tale immobile tra i redditi dichiarati. Infatti, in questo caso, spetta all’usufruttuario dover versare le diverse tasse riguardanti il locale, mentre il nudo proprietario non deve attestare nulla circa il suo “status” nella sua dichiarazione dei redditi. Considerando la tassazione attualmente gravante sulla casa, questo rappresenta un considerevole beneficio.

Come si costituisce il diritto di usufrutto sull’abitazione

L’usufrutto sull’abitazione può essere legale, volontario, o acquisito per usucapione:

• È legale quello dei genitori che esercitano la patria potestà sui beni immobili posseduti dal figlio non ancora in maggiore età
• È volontario quello istituito con un contratto – a titolo oneroso o gratuito – o per testamento
• Infine l’usufrutto può essere acquisito per usucapione, mediante il possesso continuato e ininterrotto dell’abitazione per il periodo di tempo previsto dalla legge

Usufrutto casa: i diritti dell’usufruttuario

Il Codice Civile riconosce al titolare del diritto di usufrutto di una casa il possesso dell’abitazione e il diritto di trarne ogni utilità, nel rispetto dei limiti sanciti dalla legge.

L’usufruttuario può cedere il proprio diritto ad un soggetto terzo, dandone notifica al proprietario, concedere in locazione l’immobile godendo dei frutti derivanti dal canone, accendere un’ipoteca sull’abitazione.

Usufrutto casa: I doveri dell’usufruttuario

Molto più consistenti dei diritti sono i doveri legati all’usufrutto della casa. L’usufruttuario è infatti tenuto a:

• Redigere l’inventario dei mobili e la descrizione degli immobili prestando idonea garanzia, salvo dispensa
• Utilizzare l’abitazione con la diligenza del buon padre di famiglia
• Farsi carico delle spese di custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria e di tutte le imposte sul reddito, compresi canoni e rendite fondiarie
• Notificare al proprietario eventuali pretese di terzi sull’abitazione
• Restituire il bene nel termine previsto per l’usufrutto

Come abbiamo già accennato, un vincolo importante e quindi un dovere imprescindibile per l’usufruttuario è non modificare la destinazione economica della casa.

Ciò significa, ad esempio, che se un immobile viene concesso in usufrutto per una destinazione ad uso abitativo, l’usufruttuario non potrà trasformare il locale, destinandolo magari ad uno di tipo commerciale. In un’ipotesi del genere, addirittura il nudo proprietario potrebbe anche fare richiesta di decadenza dell’usufrutto per un abuso.

Usufrutto abitazione: i doveri del proprietario

Il proprietario dell’abitazione concessa in usufrutto è tenuto a sostenere le spese straordinarie previste dal condominio o da altri istituti per la manutenzione della casa e a pagare le imposte che gravano sulla nuda proprietà.

Tuttavia, qualche anno fa, ad ampliare i doveri del proprietario è intervenuta una sentenza della Corte di Cassazione, in particolare la n° 5596/2016, che ha introdotto un’importante novità. In pratica, nel caso in cui l’usufruttuario subisse un danno ad un bene oggetto del suo diritto, il nudo proprietario ha l’obbligo di risarcirlo, anche se colui che danneggia il bene è lo stesso nudo proprietario. Tuttavia, tale obbligo non si determina in un debito di tipo pecuniario nei confronti dell’usufruttuario.

Chi paga l’IMU?

In caso di usufrutto il pagamento dell’IMU è a carico dell’usufruttuario. Se quest’ultimo adibisce l’abitazione a prima casa non è tenuto al pagamento dell’imposta.

Infatti, diversi dubbi erano sorti al riguardo, quando era stato annunciato questo genere di tassa.

Tuttavia, è stato chiarito che il pagamento dell’IMU di una casa in usufrutto spetta a colui che ne gode e non ai loro proprietari.

Un esempio diffuso nel nostro Paese è quello dei genitori che concedono l’uso di un immobile in usufrutto ad un figlio.

In tal caso, è quest’ultimo che dovrà sostenere le spese relative all’IMU, così come degli altri costi connessi all’uso del locale, come quelle relativi ai consumi elettrici ad esempio.

Calcolare il valore dell’usufrutto

E’ possibile calcolare il valore dell’usufrutto relativo a un immobile, qualora si voglia cedere tale diritto a titolo oneroso.
Per sapere a quanto ammonta questo valore, è necessario innanzi tutto moltiplicare il valore dell’intera proprietà dell’immobile per la percentuale del tasso di interesse legale vigente, ottenendo in questo modo la rendita annua dell’immobile.
A questo punto, è necessario moltiplicare la rendita annua per un coefficiente estrapolato da una specifica tabella che corrisponde all’età anagrafica di chi cede la nuda proprietà.

Si ottiene così il valore finale dell’usufrutto che, sottratto dal valore iniziale dell’immobile, consente anche di calcolare il valore della nuda proprietà.

Un esempio pratico potrà chiarire tale genere di calcolo. Supponiamo quindi che un soggetto voglia conoscere il valore dell’usufrutto (e conseguentemente anche della nuda proprietà) perché interessato ad un immobile.

Conosciuta l’età dell’usufruttuario (ad esempio 59 anni) ed il valore della piena proprietà del locale (120.000 Euro), come detto si potrà ottenere la rendita annuale di quest’ultimo attraverso la moltiplicazione tra 120.000 ed il tasso d’interesse legale in vigore (a titolo esemplificativo si può determinare in 0,10).

Effettuata tale moltiplicazione, cioè 120.000 x 0,10%, si ottiene la cifra di 120 Euro, che rappresenta, come detto, la rendita annuale dell’immobile.

A questo punto, il valore dell’usufrutto può essere calcolato moltiplicando tale rendita per un coefficiente specifico (presente in una tabella particolare) e collegato all’età dell’usufruttuario (nell’esempio, 59 anni).

Il coefficiente risultante è 600, di conseguenza esso si moltiplica per 120. Il risultato che si determina da 120 x 600 è 72.000 Euro. Tale ultima cifra è quindi il valore dell’usufrutto.

Se poi si volesse anche conoscere a quanto ammonta quello della nuda proprietà, esso si ottiene sottraendo dal valore della piena proprietà quello appena ottenuto dell’usufrutto. In altre parole, 120.000 – 72.000 = 48.000 Euro.

Su tale base imponibile saranno calcolate poi varie imposte, tra cui quella di registro, catastale ed ipotecaria. Un’ultima annotazione riguarda invece il tasso d’interesse legale: nel 2018 è stato dello 0,30, mentre nel 2019 sarà dello 0,80.

Per effettuare il calcolo del valore dell’usufrutto occorre conoscere il valore della piena proprietà e l’età dell’usufruttuario. Ma prima di spiegare in concreto come si risolve quest’operazione, vediamo quali sono i vantaggi dell’usufrutto e della sua vendita.

Quando si parla di usufrutto

Si tratta di un diritto reale minore secondo il quale, e qui il riferimento è agli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, è possibile per il proprietario di un bene affidare il godimento di questi a terzi mantenendo la sola nuda proprietà.

Il caso più comune è quello legato agli immobili: il padrone di casa può affidare in usufrutto l’abitazione a un parente perché questo la utilizzi.

I vantaggi per entrambi sono numerosi. Infatti, il padrone viene sgravato di tutte le spese – con poche eccezioni, come la manutenzione straordinaria – relative all’immobile che in quel momento non utilizzo, mentre l’usufruttuario può utilizzare l’abitazione senza canone preoccupandosi solo di pagarne le utenze, la manutenzione ordinaria, l’Imu. (A questo proposito, è giusto sottolineare come l’Imu di una casa in usufrutto sia da conteggiare come seconda casa e non come prima, venendo meno le agevolazioni della precedente legislazione).

Il proprietario, poi, non dovrebbe preoccuparsi dello stato del bene: la legge è molto esplicita quando dice che l’usufruttuario deve utilizzare l’immobile con la cura del buon padre di famiglia.

In ogni caso, la proprietà della nuda terra – ovvero il possesso senza possibilità di usufruirne – resta alla persona originale che quindi può venderla. Da questa situazione, nasce la necessità di conoscere i metodi di calcolo del valore dell’usufrutto.

Vendere l’usufrutto

Per effettuare il calcolo del valore dell’usufrutto, occorre conoscere:

• Valore della proprietà
• Tasso di interesse legale
• Età dell’usufruttuario

Il tasso di interesse viene stabilito dal Ministro dell’Economia e delle Finanze, il quale, in data 31 dicembre 2012, ne ha fissato il valore al 2,5%.

La tabella di cui al decreto 131 del 1986 indica il coefficiente di moltiplicazione che serve per completare l’operazione.

Quindi, occorre moltiplicare il valore della proprietà per il tasso di interesse; stabilire il coefficiente dalla tabella su riportata in base all’età dell’usufruttuario; moltiplicare il risultato della prima operazione per questo coefficiente. In questa maniera si otterrà il valore dell’usufrutto.

L’operazione è la seguente:

Moltiplicare il valore della proprietà per il tasso di interesse legale (questo viene stabilito dal Ministero dell’Economia e Finanza e, ad oggi, è pari a 2,5%); moltiplicare il risultato per il coefficiente trovato secondo la tabella su riportata.

Anche la tabella ha una valenza giuridica, visto che è stata estrapolata dal decreto 131 del 1986.