Immaginiamo che una persona dia in prestito l’uso della propria casa a un familiare, ma che poi, necessitando di liquidità, la venda a un terzo.

In tal caso si pone un conflitto tra il precedente possessore dell’immobile (il cosiddetto «comodatario») e il nuovo proprietario.

Chi tra i due prevale?

In altre parole, il contratto di comodato, anteriore alla compravendita, è opponibile all’acquirente?

La risposta è stata data dalla Cassazione con una recente ordinanza [1]. 

Secondo la Corte, in caso di vendita della casa data in comodato,il contratto di comodato stipulato dal venditore prima del suo trasferimento non è opponibile all’acquirente.

In altre parole, se si vende una casa già data in comodato a un’altra persona, il comodatario dovrà comunque lasciare l’immobile libero, in favore del nuovo titolare, anche se il suo diritto è anteriore (perché ha ottenuto la casa in prestito prima del rogito notarile).

Secondo la Corte, del resto, al comodato non si estendono le norme sulla locazione che, invece, in caso di vendita della casa, fanno salvi i diritti dell’affittuario precedente.

Ma procediamo con ordine.

In qualsiasi momento può cessare il contratto di comodato d’uso

Il comodato d’uso rientra nei contratti di prestito ed è sempre a titolo gratuito. L’articolo 1803 del codice civile stabilisce infatti che il comodatario deve restituire la casa concessagli entro il termine stabilito dal contratto, ma in caso di urgenza, l’immobile deve essere riconsegnato quando il comodante lo richiede. In quanto il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento di un immobile, ma non ne detiene  il diritto di proprietà.

Appellandosi a ciò la Corte di Cassazione ha così dichiarato che l’acquirente dell’abitazione ha il diritto in qualsiasi momento di poter far cessare il contratto di comodato d’uso, al fine di poter godere a pieno del suo bene.

Cos’è il comodato?

Il comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato, a differenza della locazione e dell’affitto, è un contratto essenzialmente gratuito: in altre parole, se le parti non hanno previsto diversamente (previsione che deve essere espressa e non sottintesa) per il godimento dell’immobile non è dovuto al corrispettivo.

Il comodato è anche un contratto reale: significa che, affinché possa dirsi ormai efficace, è necessario, non solo l’accordo delle parti, ma anche la consegna della cosa da parte del comodante al comodatario.

Il comodato è inoltre contratto obbligatorio, in quanto il comodatario acquista solo un diritto personale e non si verifica traslazione della proprietà della cosa data in uso.

Il contratto di comodato può essere stipulato anche verbalmente (non è richiesta infatti una forma particolare), pure se ha ad oggetto il godimento di una immobile ovvero sia prevista una durata superiore a nove anni.

Nel comodato l’immobile è dato al comodatario affinché se ne serva per un tempo ed un uso determinato.

Tuttavia, il codice prevede anche il cosiddetto «comodato precario» che si ha quando non è previsto un termine entro cui restituire l’oggetto, né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata: in tale ipotesi, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede, senza che questi debba motivare la propria decisione di ottenere indietro la casa prestata.

Tale richiesta determina la immediata cessazione del diritto del comodatario alla disponibilità e al godimento della cosa, con la conseguenza che, una volta sciolto per iniziativa unilaterale del comodante il vincolo contrattuale, il comodatario che rifiuti la restituzione viene ad assumere la posizione di detentore senza titolo, e, quindi abusivo, del bene altrui, salvo che dimostri di poterne disporre in base ad altro rapporto.

Vendita della casa data in comodato

Passiamo ora a rispondere a una domanda frequente: che succede se si vende la casa data in comodato? 

Secondo il costante insegnamento della Cassazione [2] il contratto di comodato di immobile, stipulato dal suo proprietario prima del trasferimento stesso, non è opponibile all’acquirente del bene, il quale quindi prevale sul comodatario. In parole povere, colui che ha ottenuto in prestito l’uso della casa non potrà continuare a viverci e dovrà andare via.

Pertanto, l’acquirente non può subire alcun pregiudizio dall’esistenza del rapporto di comodato atteso il suo diritto di far cessare in qualsiasi momento, “ad libitum”, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa.

È opposta la soluzione, invece, il caso dell’affitto: se, infatti, una casa data in affitto viene venduta, il nuovo titolare sarà tenuto a rispettare il contratto di locazione fino alla sua scadenza, subentrando in esso e nei diritti del padrone di casa [3].

La locazione, comunque, dovrà essere stata registrata ed avere data certa anteriore alla vendita.

A chi spetta il pagamento delle tasse

Nello specifico vediamo che le spese ordinarie sono a carico del comodatario, mentre quelle straordinarie devono essere versate dal comodante.  

Il pagamento dell’Imu spetta ai proprietari dell’immobile, o titolari di un diritto reale di uso, usufrutto,  enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili .

Se il contratto supera i sei mesi la Tasi invecedeve essere ripartita tra il comodato e il comodatario. Così l’occupante versa la Tasi nella aliquota stabilita dal Comune, in una percentuale che varia dal 10 al 30% dell’ammontare complessivo. Se invece non vi è nessuna delibera comunale l’imposta da versare è del 10%.

Infine la Tari deve essere pagata dal solo comodatario.

Comodato d’uso ai figli: agevolazioni fiscali

Nel momento in cui il proprietario di un’abitazione concede ad un figlio un immobile può usufruire delle agevolazioni fiscali inerenti l’Imu e la Tasi. Con una riduzione del 50% sulla base imponibile su cui calcolare le imposte per gli immobili concessi in comodato d’uso.

In questo caso possono beneficiare delle esenzioni solamente:

  • le abitazioni non di lusso;
  • le abitazioni principali nel quale il possessore dimora abitualmente e ha la propria residenza;
  • le pertinenze dell’abitazione principale, classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C7. Nella misura massima di un’unità per ciascuna delle categorie, anche se iscritte al catasto unitamente ad uso abitativo.

Per cui, in base alla sentenza n.664, in qualsiasi caso, anche se la casa è concessa in comodato d’uso gratuito ai propri figli, o a qualsiasi altra persona, qualora il proprietario ne faccia richiesto il bene deve essere sempre restituito. Anche se il contratto stipulato non è scaduto.