Con la scomparsa di una persona cara, può capitare di scoprire di essere eredi di un’abitazione. Tuttavia, alcune volte, si può essere già proprietari di altri immobili e quindi non si necessita di aggiungerne un altro, pertanto si decide di mettere in vendita (assieme agli altri eredi, nel caso ve ne fossero) quello ereditato.

Ma qual è la procedura corretta da seguire per effettuare tale vendita, senza incorrere in errori?

Vendere una casa ricevuta in eredità richiede alcuni adempimenti specifici che è necessario conoscere per concludere senza problemi il rogito.

Naturalmente data la delicatezza di questa materia il consiglio è di farsi assistere da un professionista esperto per analizzare la specifica situazione, specie quando la vendita riguarda un immobile ereditato in comunione e quindi ci sono più eredi.

Vediamo quindi quali sono i requisiti e le procedure da seguire per vendere una casa ereditata.

Vendita immobile ereditato: la dichiarazione di successione

Il primo atto necessario per poter vendere l’immobile ricevuto in eredità è la dichiarazione di successione. Questo atto va presentato entro un anno dalla morte del proprietario ed è necessario per notificare il trasferimento dei beni agli eredi a fini fiscali.

Tale passaggio risulta fondamentale ed è, in pratica, un elenco in cui sono contenuti tutti i beni del defunto e viene fatto, nello specifico, allo scopo di quantificare l’ammontare delle tasse da pagare sull’eredità ricevuta.

Come dicevamo, esso è importante in quanto si può vendere un bene ereditato soltanto dopo aver pagato le relative imposte dovute su di esso.  E questo, come vedremo, può riguardare il singolo erede oppure l’insieme degli eredi, quando ve ne siano più di uno.

Questo genere di atto può essere eseguito in maniera del tutto autonoma dalla persona, utilizzando, come scopriremo, un software specifico messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate oppure chiedendo il supporto di un professionista (come, ad esempio, può essere un avvocato, un commercialista oppure un notaio). Tuttavia, naturalmente, in quest’ultimo caso, si dovrà pagare l’onorario relativo del professionista.

Sono tenuti a presentare tale dichiarazione:

  • gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari – a meno che non abbiano rinunciato all’eredità o abbiano nominato un curatore – o i loro rappresentanti legali
  • gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o di dichiarazione di morte presunta
  • gli amministratori dell’eredità
  • i curatori delle eredità giacenti
  • gli esecutori testamentari
  • i trustee

La dichiarazione va presentata:

L’ufficio territorialmente competente è:

  • quello del luogo in cui il defunto aveva fissato l’ultima residenza nota
  • quello del luogo in cui il defunto aveva fissato l’ultima residenza italiana, se residente all’estero
  • L’ufficio ROMA 6 in caso di residenza ignota

Per tutti i dettagli e per scaricare i moduli necessari è possibile consultare un sito apposito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e dedicato appunto alla dichiarazione di successione.

La tassa di successione

Sulla casa ricevuta in eredità è necessario pagare la tassa di successione. Anche in questo caso è consigliabile rivolgersi a un professionista onde evitare sanzioni. Le aliquote variano in funzione del grado di parentela:

  • Coniuge e figli: 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro. Ciò vuol dire che l’imposta va pagata solo sull’importo che eccede tale valore, altrimenti non si paga nulla
  • Fratelli e sorelle: 6% con franchigia pari a 100 mila euro.
  • Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea correlata entro il 3°: rispettivamente nipoti, zii e cugini di primo grado e suoceri e cognati, 6% sul valore catastale, senza applicazione della franchigia
  • Altri soggetti quali, ad esempio, il convivente: 8% senza applicazione della franchigia
  • Eredi disabili: è prevista una franchigia pari a 1.500.000 euro.

In quest’ultimo caso, è possibile pertanto eseguire trasferimenti a favore di persone diversamente abili e certificati gravi in base alla normativa risultante dalla Legge 104/1992. Con tale norma e livello di franchigia, le autorità statali hanno voluto favorire quei soggetti che presentano e soffrono di gravi problematiche di natura psico-fisica.

Imposta ipotecaria e catastale

Quando si riceve una casa in eredità è necessario pagare l’imposta ipotecaria e catastale, come in una normale compravendita, prima di presentare la dichiarazione di successione. Tali imposte sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore catastale dell’immobile.

Se però almeno uno degli eredi presenta i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa tali imposte si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Difatti, le autorità statali hanno previsto diversi benefici ed agevolazioni nell’ipotesi di successione o donazione.

Tuttavia, come in tantissime altre situazioni, bisogna fare attenzione sia al possesso dei requisiti richiesti per usufruirne e sia ad eventuali situazioni particolari in cui si potrebbe incorrere. 

Pertanto, al fine di evitare di dover fronteggiare eventuali problematiche, è sempre consigliabile consultare attentamente la normativa vigente in merito.

Un caso particolare, ad esempio, può verificarsi quando l’erede di un patrimonio mobiliare od immobiliare sia un soggetto minore d’età.

In questa circostanza, la procedura da seguire diviene un po’ più complessa ed i soggetti coinvolti nell’iter possono essere diversi. Tuttavia, questa risulta essere un’ipotesi meno frequente rispetto ad altre. Comunque, tornando alle imposte da pagare in caso di eredità, a parte quelle ipotecarie e catastali, ve ne sono altre.

Andranno inoltre versate:

  • imposta di bollo nella misura fissa di 64 euro per ciascuna nota di trascrizione
  • tassa ipotecaria fissa di 35 euro per ciascuna nota di trascrizione
  • tributi speciali, ad esempio i diritti di segreteria

Vendita immobile ereditato: la voltura catastale

Entro 30 giorni dalla apertura della successione è inoltre necessario presentare domanda di voltura catastale. Tale domanda va inoltrata al catasto della provincia in cui ha sede l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stata registrata la successione, oppure nel catasto della provincia in cui sono situati gli immobili.

Per tale atto è dovuto il pagamento di:

  • tributo speciale catastale di 55 euro
  • imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 pagine di domanda

Per tutti i dettagli è possibile, come sempre, consultare la sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate dedicata alla voltura catastale.

Una volta effettuate le procedure sopra descritte, obbligatorie quando si riceve in eredità un bene immobile, come si vedrà sussistono ulteriori adempimenti ad eseguire e documenti da compilare, specifici proprio nell’ipotesi in cui si voglia procedere alla vendita del bene ereditato (in questo caso appunto una casa). Anche tali adempimenti risultano indispensabili per concludere in maniera corretta e secondo la normativa vigente la procedura di compravendita dell’immobile.

Vendita immobile ereditato: la trascrizione dell’accettazione ereditaria

La dichiarazione di successione da sola non è sufficiente per vendere l’immobile ereditato ed è importante saperlo, altrimenti si arriverà il giorno del rogito davanti al notaio solo per scoprire che la casa non si può vendere.

Altri due atti necessari sono:

  • l’accettazione dell’eredità
  • la trascrizione dell’accettazione ereditaria

L’accettazione dell’eredità

L’accettazione dell’eredità può essere effettuata entro 10 anni dall’apertura della successione e può essere:

  • espressa quando viene effettuata mediante atto scritto, quindi atto pubblico oppure scrittura privata autenticata da un notaio
  • tacita quando il soggetto compie atti da cui è desumibile la volontà di accettare l’eredità. Tra questi rientra appunto la messa in vendita dell’immobile

A questo punto, è importante fare alcune considerazioni. L’atto di accettazione dell’eredità rappresenta un passo indispensabile, in quanto con la sola ed unica dichiarazione di successione uno o più eredi non accettano in maniera effettiva i beni ricevuti attraverso la successione stessa. Pertanto, si necessita di questo ulteriore atto.

Inoltre, porre in vendita l’immobile ereditato rientra nell’ipotesi, come abbiamo visto, di accettazione tacita dell’eredità, tuttavia essa ha bisogno comunque di una trascrizione da parte di un Pubblico Ufficiale, altrimenti la procedura di compravendita non può concludersi in maniera conforme e corretta.

Tale trascrizione serve, difatti, ad attestare per tutte le persone coinvolte che la proprietà dell’immobile in questione, come vedremo, si è trasferita dal defunto proprietario originario agli eredi e che questi intendono venderlo.

La trascrizione dell’accettazione ereditaria

Il passaggio di proprietà dal defunto all’erede, o agli eredi se sono più di uno, avviene con la trascrizione dell’accettazione ereditaria. Mediante questo atto il trasferimento dell’immobile viene registrato nel registro pubblico oggi curato dall’Agenzia delle Entrate, che permette di ricostruire la storia dell’immobile e sapere chi sono i proprietari. Ne consegue che senza questo atto non è possibile vendere la casa perché non si viene riconosciuti come legittimi proprietari.

Infatti, la trascrizione può essere effettuata anche in concomitanza col rogito, tuttavia senza il primo documento non può concludersi il secondo. E nel momento in cui ci si presenta davanti al notaio, al fine di effettuare tale importante trascrizione dell’accettazione dell’eredità, sono necessari altri due documenti fondamentali: l’atto di successione ed il certificato di morte del soggetto che ha lasciato il bene immobile in eredità.